En el momento de proceder a la venta de un inmueble gravado con una hipoteca, nos podemos encontrar con la situación que en el Registro de la Propiedad consta que la inscripción de la misma no ha sido cancelada a pesar que se han realizado la totalidad de los pagos.
Si han transcurrido más de VEINTE años desde que se finaliza el pago de la hipoteca no será necesario llevar a cabo los trámites de cancelación, ya que transcurrido ese tiempo, el Registro de la Propiedad procederá automáticamente a la cancelación de la inscripción sin coste alguno.
En el supuesto que no haya transcurrido dicho plazo o se haya cancelado anticipadamente los pagos de la hipoteca y se quiera vender la finca, tendremos que proceder a solicitar la cancelación del asiento registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad donde se tenga inscrita la propiedad del inmueble.
Pasos a seguir para cancelar la hipoteca
Los trámites a realizar para proceder a la cancelación de la hipoteca son en esencia:
1.- OBTENCIÓN DEL “CERTIFICADO DE SALDO CERO”
Lo primero que se debe hacer es solicitar al banco el “certificado de saldo cero”, que es el documento en el que la entidad financiera reconoce que el préstamo hipotecario ya está pagado.
Es habitual que el banco quiera gestionar el proceso de cancelación, y que para ello solicite una provisión de fondos. No obstante, no existe obligación de aceptar. Se puede tramitar la cancelación uno mismo o a encargarla a un tercero de confianza. En este sentido, puede acudir directamente a una notaría y que ésta se ponga en contacto con el banco para solicitarle la documentación necesaria.
Además, es importante destacar que el banco no puede cobrarle por expedir el certificado de saldo cero (algunos bancos pretenden cobrar unos 100 euros por emitirlo). Tampoco puede cobrarle por el desplazamiento del apoderado del banco a la notaría.
2.- FORMALIZACIÓN ESCRITURA PUBLICA DE CANCELACIÓN
Una vez conseguido el certificado, hay que llevarlo al notario junto con la escritura de hipoteca. Allí se hará una escritura pública de cancelación, que debe ser firmada por un apoderado del banco (la notaría se encarga de llamarlo). Según indica el Banco de España, la entidad no debe cobrar nada por el desplazamiento del apoderado. Además, se puede acudir a cualquier notario, no es necesario ni obligatorio que sea el mismo con el que se firmó la hipoteca.
3.- TRIBUTACIÓN
Tras haber obtenido el certificado de saldo cero y formalizada la escritura pública de cancelación, hay que ir a una delegación de la comunidad autónoma correspondiente para solicitar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (mod.600). La cancelación de la hipoteca está sujeta a la tenencia de este impuesto, pero está exento de pago
4.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Cuando ya se tiene la copia del impuesto, la documentación del banco y la escritura de la notaría, hay que ir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. No es obligatorio y, como se ha indicado pasados 20 años, el Registro la cancela sin coste alguno, pero si no se da este último paso, aparecerá la existencia de una hipoteca vigente y será más difícil conseguir crédito en caso de necesitarlo.
Obtener una Nota Simple: Este trámite no es necesario. Pero, si se desea, para verificar que se ha cancelado la hipoteca, se puede pedir una Nota Simple y comprobar que ya no existe la carga de la hipoteca.
Gastos de la cancelación
La cancelación registral de una hipoteca lleva asociados una serie de gastos que es conveniente valorar. En función de éstos, podrá decidir si le interesa o no realizar la cancelación registral:
Comisión de cancelación: su coste depende del capital prestado. Suele ser oscilar entre un 0,25% y un 0,50%.
Gastos notariales y registrales:
En la actualidad, la base sobre la que se aplica el arancel es sobre el capital inscrito inicialmente, es decir sobre el importe del préstamo solicitado en su día. De esta forma, y según cálculos de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), con este nuevo arancel pasar por el notario para cancelar una hipoteca cuyo importe inicial fue de 150.000 euros costará 137 euros con una sola copia simple, es decir, casi el triple de lo que costaba antes (50 euros).
Además, por muy bajo que sea el importe de la hipoteca, el notario cobrará un mínimo de 90 euros. En el caso del registrador y para el mismo préstamo -150.000 euros- la minuta ascenderá a 84 euros, casi el triple de lo establecido anteriormente (28,85 euros). El mínimo a cobrar por el registrador será de 24 euros.
Costes que no deberán cobrar notarios y registradores
A pesar del aumento notorio en los gastos notariales y registrales, la nueva legislación establece claramente qué deben y qué no deben cobrar notarios y registradores por llevar a cabo este trámite. A continuación enumeramos los gastos que no corresponden a estos profesionales:
Notarios: las minutas de los notarios no podrán incluir gastos como “información registral”, “fax de comunicación al registro”, “certificado de cargas”, “obtención de certificaciones bancarias” o “búsqueda de antecedentes”
Registradores: estos no podrán incluir en sus honorarios conceptos como “certificación telemática”, “certificación gráfica y catastral”, “nota marginal geobase” o “nota informativa notario”.
En el supuesto que en la factura estuviera incluido alguno de estos conceptos se podrá recurrir a la Dirección General de Recursos y del Notariado para pagar estrictamente lo que dicta la ley.
Autor: Nemesio Liébana, abogado