Los Estatutos de la Comunidad de Vecinos suelen regular una serie de aspectos que pueden afectar a los propietarios de cada piso o local que forman parte del edificio.
Entre estos aspectos podemos citar:
a) Se pueden regular limitaciones en cuanto a las actividades que realicen en los pisos o locales. A título de ejemplo que en un piso no se puedan instalar despachos, apartamentos de uso turístico etc.. o que en un local no se pueda explotar la actividad de bar-restaurante y así multiples situaciones similares.
b) En cuanto a la modificación de los elementos arquitectónicos e instalaciones de cada piso o local según la normativa en materia de propiedad horizontal es posible siempre que no se altere la seguridad del edificio o su estructura. Sin embargo, los estatutos podrían establecer más limitaciones, como que no es posible la unión de pisos, por ejemplo.
c) En los elementos comunes no se pueden realizar alteraciones. Por ejemplo, puede que no sea posible en base a los Estatutos colocar un aparato de aire acondicionado en una zona determinada o que no se pueda realizar el cerramiento de una terraza.
Debe tenerse en cuenta que los estatutos y sus posibles modificaciones posteriores vinculan a las personas que eran propietarias cuando se aprobaron.
En cambio, respecto a los propietarios que se incorporen a la comunidad después de dicha aprobación, se aplican las siguientes reglas:
1.- En general, los estatutos sólo son oponibles a terceros (los compradores posteriores) si están inscritos en el Registro.
2.- Si no están inscritos, también obligan a los nuevos propietarios si éstos los conocieron (porque, por ejemplo, el vendedor les facilitó una copia al firmar la escritura o con anterioridad).
Por tanto, si los estatutos no están inscritos y tampoco puede demostrarse que el comprador los conocía (porque no consta que el vendedor o el administrador se los facilitasen), el adquirente no quedará vinculado por la prohibición (ya que compró de buena fe).
Cautelas del adquirente si se quiere desarrollar una determinada actividad: El futuro adquirente, antes de comprar una entidad de la comunidad de propietarios deberá consultar en el Registro si los estatutos están inscritos (o pedir una copia al vendedor), para asegurarse que la actividad que quiere desarrollar no ha sido prohibida por la comunidad. Si no están inscritos y tampoco le facilitan copia, y después resulta que los estatutos prohíben esa actividad, podrá demostrar su buena fe (de manera que el desconocimiento de la prohibición no le podrá perjudicar).
Autor: Nemesio Liébana, abogado