A partir de 2019, en caso de aprobarse finalmente la reforma planteada por Hacienda sobre el cambio en el método de valoración de inmuebles, quien los compre de segunda mano o los reciba por donación o herencia tributará atendiendo al nuevo método de valoración, diferente a la establecida por el Catastro, tal y como se establece en el anteproyecto de la Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal.
Cuando se adquiere una vivienda como particular o se hereda, se liquidan unos impuestos atendiendo a una base imponible. De transmisiones patrimoniales o de sucesiones. Sin embargo, este valor no equivale al precio de adquisición ni está vinculado a él. Según la normativa tributaria, la base imponible corresponde al llamado “valor real” de la propiedad. Interpretar que es o que no es dicho “valor real” ha originado múltiples conflictos tributarios.
Dicho valor real se calcula en Cataluña hasta la fecha multiplicando el valor catastral por un coeficiente de actualización, cuyo valor varía en función del municipio. Si el resultado de dicha operación supera el precio declarado (valor de compra o expresado por el heredero), el contribuyente queda obligado al pago de una liquidación complementaria del impuesto.
El nuevo objetivo de Hacienda es reemplazar el concepto de “valor real” por otro nuevo: el “valor de mercado”. Ahora bien, cuando se indica valor de mercado éste no será el precio que figure en la escritura pública sino un importe de referencia que publicará la Dirección General del Catastro, tal y como apunta el propio anteproyecto aprobado el pasado 19 de octubre de 2018.
El nuevo baremo, que estará a disposición de las Administraciones y de los ciudadanos, se calculará a partir de los precios de las compraventas registradas por los notarios.
Al establecerse por defecto que el valor del catastro es el valor real de mercado, deberá ser el contribuyente quien demuestre todo lo contrario.
Entre los posibles efectos de la reforma, en caso de aprobarse finalmente, cabe esperar un incremento de la recaudación de las comunidades autónomas. Al aplicarse la nueva valoración de vivienda con el mercado al alza, la liquidación impositiva será superior. Siempre que las Comunidades Autónomas no tomen medidas de bonificación.
La aprobación de la reforma obligará a que todos aquellos contribuyentes que no estén de acuerdo con el criterio de Hacienda deban solicitar una prueba pericial que acredite la situación real del inmueble. Un informe que pruebe que el estado del inmueble no se corresponde con la valoración tributaria. Podrán aportarse asimismo justificantes de otras transmisiones inmobiliarias similares.
Autor: Nemesio Liébana, abogado
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