ENTRADA EN VIGOR DEL DECRETO LEY 34/2020.
El pasado jueves 22 de octubre de 2020, entró en vigor en Cataluña el Decreto Ley 34/2020, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que permite a los arrendatarios de locales cerrados o con el uso limitado por las medidas contra la COVID-19 puedan renegociar el precio de los alquileres.
OBJETIVO.
El Decreto Ley tiene como objetivo evitar el cierre de empresas y la destrucción de puestos de trabajo.
APLICACIÓN.
Es aplicable en los supuestos de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de los bienes inmuebles arrendados, para la realización de actividades comerciales e industriales, que supongan una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con el fin de restablecer el equilibrio de prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.
AFECTACIÓN.
Afecta a contratos celebrados a partir de 1 de enero de 1995.
Las medidas adoptadas limitan su eficacia al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones establecidas.
Se opta para preservar e incentivar la autonomía de la voluntad entre las partes y se establecen reglas legales que se tienen que aplicar si las partes no llegan a un acuerdo.
MODIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL.
Si como consecuencia del COVID-19 se decretan medidas de suspensión o restricción de la actividad en bienes inmuebles arrendados el arrendatario podrá requerir al arrendador, de forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato.
Si se establece acuerdo entre las partes, este prevalece sobre lo que se determina en el decreto ley, para los casos de no acuerdo.
¿QUÉ SUCEDE SI NO HAY ACUERDO?
Se aplicarán cuando las partes no lleguen a un acuerdo en el plazo de un mes a contar desde la fecha del requerimiento realizado por el arrendatario al arrendador.
- Suspensión de actividad del arrendatario:
La renta y otras cantidades se tienen que reducir en un 50% respecto del importe vigente y mientras dure la medida de suspensión.
- Restricción parcial de la actividad del arrendatario:
La renta y otras cantidades se tienen que reducir en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del local, respecto del importe vigente y mientras dure la medida de suspensión. La proporción será medida objetivamente por la reducción del aforo o de los horarios, o por otras limitaciones impuestas por la norma.
- Servicios de entrega a domicilio o recogida de productos en el establecimiento:
La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento, no afecta a la aplicación de las reducciones indicadas.
- Utilización de cantidades entregadas como garantía:
El arrendatario puede exigir al arrendador que impute, total o parcialmente, a la obligación de pagar las rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido, todas las cantidades que garanticen el cumplimiento de las obligaciones del contrato, excepto la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en un organismo legal competente.
La parte arrendataria tendrá que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año, contado desde la desaparición de las medidas de suspensión o de restricción y, en todo caso, antes de que finalice el contrato, si el plazo de duración se inferior a este año.
- Desistimiento del contrato por parte del arrendatario:
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, sin penalización, si las medidas de suspensión de la actividad tienen una duración de más de tres meses en el transcurso de un año, a contar desde el 22 de octubre de 2020.
El ejercicio del desistimiento podrá hacerlo hasta tres meses después del cese completo de las medidas.
Tendrá que notificarlo de forma fehaciente al arrendador con un mes de antelación a la fecha de entrega de la posesión.
¿CUAL ES LA EFECTIVIDAD DE LAS REDUCCIONES DE RENTA Y OTRAS CANTIDADES?
A partir de la recepción del requerimiento, el arrendador no puede emitir ninguna factura por el importe de la renta hasta que pase el plazo de un mes para negociar la modificación contractual o hasta la fecha del acuerdo si este es anterior.
Las reducciones se aplicarán a partir de la fecha del requerimiento hecho por el arrendatario al arrendador.
¿QUÉ SUCEDE CON LOS ACUERDOS ANTERIORES?
Aunque las partes con anterioridad al decreto ley hubieran llegado a un acuerdo, la parte arrendataria puede hacer uso de las facultades que le atribuye este decreto.
Autor: Raquel Fernandez, abogada
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