Durante el boom inmobiliario, la compraventa se realizaba mediante la formalización de préstamos hipotecarios. Ello permitía que la persona que tenía intención de adquirir un inmueble tuviera a su disposición financiación que le permitía satisfacer la totalidad del precio de la misma en el propio acto de la operación.
La actual crisis económica, que conlleva el difícil acceso al crédito tanto empresas como a particulares ha provocado el incremento de una figura jurídica y todo ello con la finalidad de dar salida a las transacciones inmobiliarias. Nos referimos a la compraventa con precio aplazado o compraventa a plazos.
i.- Concepto
La compraventa a plazos puede definirse como aquella operación por la que una persona transmite a otra un bien, con el acuerdo expreso de aplazar, en todo o en parte, el pago del precio.
Dicha figura no debe confundirse con el contrato de arrendamiento con opción de compra. Así, mientras la compraventa a plazos es un único contrato de compraventa, el arrendamiento con opción de compra son dos contratos: el arrendamiento y el contrato de opción.
ii.- Tipología
Atendiendo a la forma de garantizar el cobro del precio aplazado, podemos clasificar la compraventa a plazos en dos tipos: sin garantías y con garantías
- Sin garantías
La primera de las opciones para articular una compraventa a plazos de bienes inmuebles, es hacerlo sin garantías expresas sobre el pago del precio. En este supuesto, resultan de aplicación las reglas contenidas en nuestro Código Civil y en concreto lo dispuesto en el artículo 1.124 CC (en materia de obligaciones) y propiamente el artículo 1.504 CC (regulación propia de la compraventa)
Dichos preceptos hacen referencia al cumplimiento de las obligaciones de tal forma que en el caso que se produzca un incumplimiento por una de las partes en el contrato, la otra puede optar por exigir el cumplimiento o la resolución de la compraventa.
Es preciso indicar que dicha resolución no es automática, es decir, se deberá tramitar el oportuno proceso judicial y será el juez el que en todo caso decrete dicha resolución.
Como aspecto negativo a destacar de formalizar una compraventa a plazos sin garantías expresas es que no son oponibles a terceros al no figurar inscritas las mismas en el Registro de la Propiedad, lo que puede provocar que no se pueda cobrar el dinero ni recuperar la finca por haber sido transmitida a un tercero protegido por la ley hipotecaria.
- Con garantías
Dentro de esta tipología podemos distinguir:
- Garantías personales: son aquellas que confieren al acreedor un derecho de crédito contra un tercero, que asume la deuda junto con el deudor o en sustitución de éste.
El tipo más frecuente y conocido es la fianza. Término que en ocasiones se utiliza como sinónimo de cualquier tipo de caución o garantía, y que se define de la siguiente forma en el artículo 1.822 párrafo 1º del Código Civil: “Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.”
Entre estas garantías destacan aquellas en las que el fiador o avalista es una entidad dedicada a la realización de actividades financieras, y especialmente la figura del aval bancario, por la seguridad que ofrece al acreedor garantizado.
- Garantías reales:
Como garantías reales, podemos hacer mención:
- El pacto en cuya virtud las partes acuerdan dar a la falta de pago del precio aplazado el carácter de condición resolutoria expresa.
- El pacto de reserva de dominio
- La constitución de hipoteca que grave el inmueble en garantía del precio aplazado.
La Compraventa con condición resolutoria
Como se ha expuesto anteriormente, si se formaliza una compraventa a plazos sin garantías expresas, nada impide que se proceda a su resolución si por ejemplo el comprador no liquida la totalidad del precio aplazado. Ahora bien, para ello debe seguirse un procedimiento judicial y nos podemos hallar en una situación en la que el comprador a su vez transmita a un tercero corriendo el vendedor con el riesgo de perder la finca.
Para evitar estas situación, la práctica habitual es incluir en el contrato de compraventa una condición resolutoria. Ello supondrá que si el comprador no paga el precio en los términos acordados, la compraventa se resolverá y el vendedor recuperará el pleno dominio del inmueble. Y ello es debido a que la condición resolutoria que estará inscrita en el Registro de la Propiedad advierte a terceros adquirentes que el derecho de su transmitente no está consolidado.
En este sentido, si bien es cierto que el comprador es el propietario del inmueble todavía no habrá cumplido con sus obligaciones pendientes. A tal efecto, en el Registro de la Propiedad, se inscribirá tanto la transmisión como la condición resolutoria, advirtiendo a futuros compradores que el derecho del comprador está limitado por esa posibilidad de resolver el contrato si no se paga el precio.
Con ello el vendedor tendrá la facultad de resolver la compraventa de una forma directa en caso de impago del precio, sin necesidad de pasar por un procedimiento judicial, aportando el requerimiento resolutorio y una copia del título del vendedor, y siempre que se cumplan dos requisitos:
- Que el comprador deudor no se oponga a la notificación de la resolución del contrato;
- Que se haya consignado el precio pagado por el comprador y los intereses a favor y en interés del comprador o de los posibles terceros posteriores.
Como aspecto negativo a destacar es que dicha operación tiene un coste fiscal, ya que una condición resolutoria explícita es un hecho imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por lo que tendremos un aumento de los impuestos que deberán pagarse por la operación (entre el 1% y el 1,5% del total del precio aplazado, dependiendo de la Comunidad Autónoma correspondiente).
La Compraventa con pacto de reserva de dominio
La diferencia de la compraventa con condición resolutoria y una compraventa con pacto de reserva de dominio es que en la primera se produce la transmisión con la posibilidad de deshacer la venta mientras en la segunda no se produce la transmisión. Es decir no se llega a transmitir la titularidad del inmueble hasta la verificación del pago completo del precio.
Este pacto también es inscribible en el Registro de la Propiedad pero, al contrario que en el supuesto anterior, el comprador no puede transmitir a terceros hasta que no pague la totalidad del precio, porque hasta que no paga todo no es propietario.
En cuanto a sus inconvenientes se puede decir que el bien continúa en el patrimonio del vendedor hasta que se verifique la transmisión, por lo que va a continuar teniendo las responsabilidades propias de un propietario (pago de impuestos, cuotas de comunidad, etc.), aunque todas estas cuestiones pueden trasladarse al comprador en el contrato.
Por último, si se entrega el inmueble al comprador, será necesario aclarar que dicha entrega no supone la transmisión de la propiedad, articulando un título posesorio que no implique la traslación del dominio.
La Compraventa con hipoteca a favor del vendedor
Finalmente, otra de las garantías que podemos articular es la compraventa con hipoteca a favor del vendedor, en garantía del precio aplazado. Aquí, el vendedor exige al comprador que le garantice el pago del precio aplazado constituyendo una hipoteca sobre la finca transmitida a favor del vendedor. Por tanto, se trata de una hipoteca entre particulares, y no con la finalidad de devolver un préstamo, sino con la de garantizar el pago del precio aplazado.
El vendedor puede garantizarse el cobro mediante una hipoteca sobre la finca vendida o sobre cualquier otra finca del comprador.
En este supuesto, en caso de que se produzca un incumplimiento del pago del precio, el vendedor tendrá que iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, a través del cual la finca saldrá a subasta, y podrá ser adquirida por terceros.
Por tanto, vemos que se trata de un mecanismo de garantía de pago y no de “recuperación” de la cosa, como en los dos supuestos anteriores.
En conclusión, la compraventa con precio aplazado, es una fórmula que permite al propietario dar salida a la venta de su inmueble y poder hacer frente a sus pagos y por otro lado el comprador se beneficia de esta formula en cuanto a mayor flexibilidad en la forma de pago y la venta de su anterior propiedad.
Nemesio Liébana
Advocat