Comunidades de Propietarios: ¿Privativo o comunitario?

Uno de los temas que más conflictos generan en las comunidades de propietarios es el que atañe a los elementos comunes y su convivencia con lo privado. ¿Privativo o comunitario?

Filtraciones de la cubierta o terraza a un piso, problemas en las bajantes, cerramiento de balcones que dan a la fachada… todo ello genera muchos problemas y situaciones difíciles de resolver en un primer momento.

En primer lugar definiremos el elemento y la zona común y privada según la normativa vigente:

Zonas y elementos comunes: Zonas cuya propiedad es de la comunidad que no tengan la consideración de privadas se denominan comunes.

Sobre los elementos comunes del edificios, son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, como por ejemplo:

-el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;

-elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga;

-las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;

-el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo;

-los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;

-las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;

-las de detección y prevención de incendios;

-las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;

-las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Zonas y elementos privativos: Se entiende como zonas privativas las delimitadas en la escritura de propiedad horizontal como de propiedad y uso exclusivo de los propietarios individuales.

Son elementos privativos todos los que estén dentro de las zonas privativas (salvo las consideradas comunes), estén a la vista o no, incluyendo todas las conducciones de agua internas, los desagües hasta el enganche con la red o bajante general, así como las instalaciones de suministro desde la entrada a la vivienda.

Arreglos en elementos comunes o privativos

No se necesitará consentimiento de la comunidad para las obras que un propietario realice en el interior de su casa, siempre y cuando no afecte a elementos comunes. Es suficiente con informar al presidente de la comunidad.

Si se provocan daños en la propiedad privada, el propietario afectado tendrá derecho a recibir una indemnización por los deterioros ocasionados. Si el paso ha de efectuarse a través de un local, cuyo propietario se ve obligado a cerrarlo total o parcialmente, la indemnización consistirá en el daño emergente y lucro cesante.

Si un propietario se negase a consentir la entrada en su vivienda o local para realizar las obras, la comunidad podría acordar por mayoría simple iniciar acciones judiciales por los daños y perjuicios derivados de la oposición del vecino.

Casos de conductos de agua y desagüe:

Distribución de tuberías de alimentación de agua potable

En el caso de tuberías de alimentación de agua, teniendo en cuenta lo ya comentado en anteriores publicaciones, interpretamos como elementos comunes todos aquellos que discurren por zonas comunitarias, entendiendo como tales todas las instalaciones del edificio desde la entrada al mismo hasta la entrada al espacio privativo

Por lo que se consideran tres tipos:

Instalaciones públicas: las que discurren por el exterior del edificio hasta su entrada al mismo

Instalaciones consideradas comunitarias: las que discurren desde la entrada del edificio hasta la entrada a cada vivienda.

Instalaciones de uso privativo: las que discurren a partir de su entrada en cada vivienda.

Distribución de tuberías de desagüe

En el caso de tuberías de desagüe, entendemos como privativas las conducciones interiores de la vivienda hasta el enganche de las mismas a la red general o bajante comunitario

Así mismo, entendemos como comunes las conducciones desde el enganche de la vivienda a la red general o bajante comunitario, hasta la salida de la misma al exterior del edificio para su conexión al alcantarillado

Los seguros incluyen las aguas comunitarias, pero en su condicionado dicen hasta la llave después de contador o expresiones similares. Esto es, desde la llave de contador hasta la de la vivienda queda excluido de la cobertura. Es importante que por escrito se especifique bien en la póliza o que se contrate un seguro que cubra todos los elementos comunitarios sin excepciones o matices dudosos.