“¡No pago!” Esta es la reacción más recurrente del vecino que discrepa, pero el impago es un acto de rebeldía; lo correcto, cuando no se está conforme, es impugnar judicialmente. El autor sin embargo bucea en las sentencias de los tribunales y encuentra algunos casos de “morosidad defendible” que ante los que conviene estar alerta.

Daniel Madurga Soriano, Director General de Másor Abogados “¡No pago!” Esta es la reacción más recurrente del vecino que discrepa. Pero el impago es un acto de rebeldía. Lo correcto, cuando no se está conforme con lo que ha aprobado la Junta de Propietarios, es impugnar judicialmente. Sin embargo, como la impugnación es costosa, no es extraño que el disidente se atrinchere en el impago, de entrada como postura de fuerza, pero también cuestionando la propia obligación legal. ¿Puede llegar a obtener amparo judicial esa autojustificación del impago? Tras una revisión de la jurisprudencia, podemos exponer algunos ejemplos de morosidad defendible, dicho sea con todas las reservas, ya que frente a estos casos excepcionales abundan las sentencias condenatoria que desoyen cualquier excusa.

1- Prescripción: Se viene defendiendo con suerte dispar en los tribunales la prescripción de 5 años, frente a la de 15. Ciertamente el pago de gastos comunes se evidencia como una obligación periódica de libro, por lo que su inclusión entre los supuestos del artículo 1966.3ª del Código Civil, que regula la prescripción de cinco años debería ser indiscutible, pero nuestra jurisprudencia ha ido consolidando la idea de que las deudas de comunidad son de naturaleza personal y prescriben a los 15 años (art. 1964 Cc). Así, si al aprobar las cuentas anuales se detalla el saldo individual contable de cada propietario, se diluye su carácter periódico. Digamos que el recibo se emite a tanto alzado mensual, mientras que su liquidación anual, resultante de confrontar lo pagado a cuenta con los gastos habidos, convierte el impago de las cuotas periódicas en débito aglutinado, en deuda personal. Es más, al estar sometido al instituto de la prescripción, no a caducidad, admite interrupción (art. 1973 Código Civil), llegando a admitirse que el mero hecho de que conste en acta la aprobación de cuentas, supone un conocimiento del débito que va interrumpiendo la prescripción. Ojo con este argumento porque, aunque el art. 1973 no exige forma definida para la interrupción extrajudicial, el Supremo ha aclarado varias veces que debe exteriorizarse la voluntad de obtener el cumplimiento con claridad (TS, Sala Primera, de lo Civil, 376/2013, de 12 de junio Recurso 136/2011). Las actas son textos que glosan diversos contenidos y que se circulan a todos los propietarios, no son requerimientos personalizados en los que se prevenga al destinatario y se le conmine al pago. Lo cierto es que en la práctica el saldo contable es una entelequia, siendo un hecho que el cumplimiento obligacional se articula casi siempre en forma de cuota repetitiva mensual o trimestral, que simplemente se ajusta anualmente al alza o a la baja en función de estimaciones presupuestarias. Cuando se aprueba en Junta la deuda líquida para instar un monitorio, lo hacemos por sumatorio de recibos, no por cálculo del saldo real contable, conservando por tanto la naturaleza periódica de la obligación. Así pues, no es extraño que cuando reclamemos a un moroso deudas de más de 5 años, pueda oponer prescripción con posibilidades de éxito. (AP Madrid, Sec. 12.ª, 653/2013, de 18 de julio Recurso 544/2012; AP Madrid, Sec. 21.ª, 460/2010, de 13 de octubre. Recurso 603/2006; AP Albacete, Sec. 2.ª, 26/2013, de 31 de enero Recurso 156/2012).