Es muy frecuente que en un inmueble alquilado el arrendador observe daños tanto durante la vigencia del contrato de arrendamiento como, sobre todo, al finalizar el contrato. Es por ello que este mes tratamos sobre los daños causados en la vivienda alquilada.
La mecánica es la misma en ambos casos, es decir, si se producen determinados desperfectos y el arrendador es capaz de probar que son por culpa del inquilino, entonces podrá reclamar judicialmente para que el inquilino asuma el pago de la reparación de los daños.
1.- Reclamación civil o penal
Ante esta situación, se puede optar por interponer una demanda civil contra el arrendatario o una denuncia penal
- Demanda civil
El arrendador puede reclamar los daños en base a los artículos 1555 y 1556 del Código Civil. Así, el art. 1555 CC viene a decir que el inquilino debe cuidar el inmueble arrendado con la diligencia necesaria. Y el art. 1556 CC establece que si el inquilino no utiliza la diligencia necesaria, entonces el arrendador podrá reclamarle los perjuicios ocasionados. Recordemos que el Código Civil es aplicable con carácter supletorio en los arrendamientos de vivienda (así lo establece el artículo 4 de la ley de arrendamientos urbanos). Por tanto, primero habrá que observar si las partes han pactado algo en el contrato en materia de daños, y si no han pactado nada entonces se aplican los artículos mencionados.
- Denuncia penal
No obstante, también es un delito causar daños en una propiedad ajena, en cuyo caso el inquilino puede ser condenado a una multa y a indemnizar con el coste de la reparación.
En concreto, el Código Penal castiga aquellas conductas en las que el sujeto ocasiona daños a propiedad ajena. El art. 263 establece que en estos casos se condenará al sujeto a la pena de multa de 6 a 24 meses, siempre que la valoración de los daños supere los 400 euros.
2.- Ventajas e inconvenientes
A la hora de decidirse por una de las dos vías comentadas anteriormente, debe tenerse en consideración dos aspectos
- PLAZOS: En general, la denuncia penal tarda más tiempo en tramitarse que la demanda civil, por lo que se tardará más en cobrar.
- GRAVEDAD: Además, existe el riesgo de que el juez penal archive el procedimiento, pues la vía penal se reserva para los casos más graves (cuando se puede probar que se han causado los daños intencionadamente). En el supuesto de archivarse el procedimiento penal, deberá iniciarse la vía civil.
Por tanto, lo más aconsejable es que se acuda a la vía civil, ya que es la más rápida (como regla general) y asegura ser indemnizado por los daños y perjuicios que se hayan sufrido.
3.- Prueba
Tanto si reclama en vía civil como penal, se debe demostrar que los daños han sido causados por el arrendatario. Para ello, es necesario determinar el estado de la vivienda cuando se entregó al inquilino, así como el que tenía en el momento del desalojo.
Para evitar problemas, se deben seguir una serie de prevenciones:
a) en el contrato. Debe indicarse en el contrato de arrendamiento que la vivienda se entrega sin daños y en perfecto estado de conservación. Incorporse también un anexo con un inventario del mobiliario (relacionándolo y describiéndolo de forma detallada), y otro con un reportaje fotográfico de la finca y del mobiliario.
b) efectuado el desalojo.Si no es posible que el inquilino reconozca por escrito su responsabilidad sobre los daños, debe dejarse constancia de éstos por otros medios. Lógicamente, la opción más fiable (pero más cara) es el acta notarial o que un perito tome fotografías lo antes posible del estado de la vivienda, y emita un informe de los daños y de su valoración.
Finalmente indicar que el arrendador deberá probar no solo los daños, sino también el “nexo causal”. El nexo causal es aquella relación entre el daño y el tiempo transcurrido, es decir, se da por hecho que si un arrendador reclama antes de los 30-60 días siguientes a la finalización del contrato, entonces es factible entender que el daño lo ha producido el inquilino saliente. Pero si reclama pasado un año, la situación se complica porque el nexo causal ya no es tan evidente.
Autor: Nemesio Liébana, abogado