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En fecha 3 de junio de 2020 el Tribunal Supremo (en adelante TS), ha dictado Sentencia sobre la prescripción de la acción judicial para reclamar las cuotas comunitarias a los propietarios morosos. |
Con esta resolución, ha zanjado la polémica entre las Audiencias Provinciales sobre el precepto y plazo de prescripción aplicable a estas reclamaciones, toda vez que algunas se inclinaban por aplicar el artículo 1966.3º del Código Civil (5 años) y otras por aplicar el plazo genérico de prescripción previsto en el artículo 1964 del citado cuerpo legal (15 años hasta 2015)
El TS unifica la doctrina considerando que el plazo legal para reclamar cuotas comunitarias son cinco años, tanto en periodo anteriores al 2015, como en posteriores, ya fijado en cinco años por la reforma del art. 1964 del Código Civil, pero declarando que el precepto legal aplicable a la reclamación de cuotas comunitarias, no es el genérico precepto anteriormente citado, sino que el precepto legalmente aplicable a estos supuestos es el art. 1966.3 del Código Civil.
Considera el TS frente a la discrepancia presente en las resoluciones de las audiencias provinciales, que se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada.
Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa.
Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone – salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones
A reseñar que en Cataluña, existe una regulación propia en materia de prescripción regulado en la ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña.
En concreto, el articulo 1964 CC se corresponde con el art. 121-20 Ley 19/2002 que establece que “las pretensiones de cualquier clase prescriben a los diez años, a menos que alguien haya adquirido antes el derecho por usucapión o que el presente Código o las leyes especiales dispongan otra cosa”.
Y el artículo 1966.3º CC con el art. 121.21 Ley 19/2002, que dispone “ (…) Prescriben a los tres años:
a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves (…)”
| Por tanto, el plazo legal para reclamar cuotas comunitarias son cinco años y en Cataluña tres años. |
En consecuencia, las comunidades de propietarios deberán controlar las cuotas comunitarias que constan impagadas por entidades morosas para que no prescriban, debiendo efectuar las actuaciones necesarias, como por ejemplo una reclamación extrajudicial de forma fehaciente (burofax) de tal forma que se interrumpa la prescripción, comenzando de nuevo a contar el plazo, y que la entidad morosa de cuotas comunitarias no pueda alegar esta figura de la prescripción que impida el pago.
Autor: Nemesio Liébana, abogado