Autor: Nemésio Liébana
En fecha 1 de enero de 1995, entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 94). Dicha ley, además de regular los alquileres firmados a partir de esa fecha, establece un conjunto de reglas para los arrendamientos que ya se habían formalizado con anterioridad en las denominadas Disposiciones Transitorias, encargándose cada una de ellas de un tipo diferente de contrato de arrendamiento.
Así, es la Disposición Transitoria tercera las que se ocupa de regular lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes
Atendiendo a la citada disposición, hay que tener presente la diferencia entre los alquileres en los que el arrendatario es persona física o jurídica.
I.- Arrendatario persona física
Se distinguen varias situaciones:
a) Si el local lo ocupa todavía quien firmó el contrato, el alquiler finalizará en el momento de su jubilación o fallecimiento.
b) Si el inquilino inicial falleció o se jubiló y quien lo ocupa ahora es su cónyuge, el contrato finalizará cuando dicho cónyuge fallezca o se jubile.
c) Si el inquilino inicial o su cónyuge fallecieron o se jubilaron y quien lo ocupa ahora es un descendiente, el contrato terminará el 31 de Diciembre de 2014.
II.- Arrendatario persona jurídica
Si el arrendamiento se formalizó antes del día 9 de mayo de 1985 a favor de persona jurídica, desarrollándose una actividad comercial, el contrato de alquiler finalizará en fecha 31 de diciembre de 2014 siempre en locales de menos de 2.500 m2 habida cuenta que los de mayor superficie ya debieron extinguirse en fecha 31 de diciembre de 1999.
Sin perjuicio de lo anterior, se exceptúa cuando la actualización de la renta se hizo de una sola vez (en lugar de escalonadamente), en cuyo caso los plazos establecidos para la extinción de contratos referenciados (personas físicas y jurídicas) se verán incrementados en cinco años.
También, si se produjo un traspaso en en los diez años anteriores a 1995, en cuyo caso se establece una prórroga adicional, hasta 2019.
Por tanto, el próximo día 31 de diciembre de 2014 cuando haga veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 94, tendrá lugar el último plazo de extinción general regulado por la referida ley, afectando a los contratos de arrendamiento que acumulativamente cumplan los siguientes requisitos:
- Que se hallen en situación de prórroga legal (forzosa para el arrendador según la antigua LAU de 1964) a la entrada en vigor de la LAU
- No ser una gran superficie (entendiéndose por tal igual o superior a 2.500 m2)
- Haber sido formalizado antes del 9 de mayo de 1985
- Tener el arrendatario la condición de persona jurídica (sociedad anónima sociedad limitada…)
- Desarrollar en el local alguna de las siguientes actividades:
- Actividades comerciales
- Cualquier otra actividad distinta de la comercial, cuando la cuota del IAE sea inferior a 510,86 €. La cuota que se toma en consideración es la mínima (municipal o según tarifa) correspondiente a 1994.
- Contratos de alquiler que no han sido traspasados.
- Contratos de alquiler que NO abonaron íntegramente la actualización de la renta exigida en la LAU en el primer mes.
Finalmente, reseñar que en todo caso, si el contrato se da por rescindido, el arrendatario tendrá los siguientes derechos:
- Preferencia en el alquiler si el local se alquila dentro del año siguiente. La propiedad deberá notificarle su intención de firmar un nuevo contrato informándole sobre la renta, duración e identidad del nuevo inquilino; en este caso, el arrendatario dispondrá de 30 días para igualar las condiciones y continuar en el local.
- Si no ejerce esta opción, el inquilino tendrá derecho a una indemnización de DIECIOCHO (18) mensualidades de renta , siempre y cuando el contrato con el nuevo arrendatario se firme en el plazo de un año y que la actividad del nuevo inquilino sea igual o similar a la suya.