Los propietarios que venden su vivienda están sujetos al pago de determinados impuestos, tanto a nivel estatal (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas “I.R.P.F”), como a nivel local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana “Plusvalía Municipal”), así como a una serie de gastos.
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (“I.R.P.F.”)
Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.
A) CÁLCULO DE LA GANANCIA PATRIMONIAL
Para determinar la ganancia (o pérdida) patrimonial que genera la venta hay que calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble, es decir, los precios de compra y venta. Asimismo, hay que tener en cuenta que a estos precios se les pueden sumar una serie de gastos que pueden modificar los importes a liquidar.
Valor de adquisición.
Se determina mediante la suma de los tres conceptos y la resta de un cuarto que se indican a continuación.
- IMPORTE REAL por el que dicha adquisición se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura), o el valor comprobado administrativamente a efectos de Sucesiones y Donaciones (en caso de Herencia o Donación), sin que puede exceder del valor de mercado
- + Coste de las INVERSIONES Y MEJORAS efectuadas en los bienes adquiridos, sin computar, a estos efectos, los Gastos de conservación y reparación
- + Gastos y tributos inherentes a la adquisición (Trasmisiones, IVA, Impuesto sobre Sucesiones, comisiones), a excepción de los intereses, satisfechos por el adquirente.
- Se suma al valor de compra el pago del IVA en los inmuebles a estrenar, o el pago de transmisiones o actos jurídicos documentados ante la administración territorial, o el propio pago del impuesto de sucesiones, o las comisiones pagadas a una agencia inmobiliaria.
- – AMORTIZACIONES fiscalmente deducibles.
- Cuando se vende un inmueble que ha estado arrendado durante su vida útil, hay que restar de su valoración las amortizaciones que fiscalmente se ha ido deduciendo, o al menos la amortización mínima que marca la ley, durante el tiempo en que el inmueble ha estado arrendado.
Por lo que se refiere al valor de transmisión, el mismo se obtiene de:
- IMPORTE REAL por el que la ENAJENACION se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura). (Por importe real se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalece éste)
- – GASTOS y TRIBUTOS inherentes a la transmisión, excluidos los intereses satisfechos por el transmitente (ej. pago de la plusvalía municipal, la comisión a una agencia inmobiliaria)
El cálculo de la ganancia patrimonial se obtiene por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión
VALOR DE TRANSMISION – VALOR DE ADQUISICION: GANANCIA PATRIMONIAL
La ganancia patrimonial que se obtiene tributa en la declaración del 2015 ente el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6000.€ al 19,5% de 6.000 a 50.000 al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros al 23,5%).
En el supuesto que la vivienda se venda por menor importe por el que se adquirió, se considerá que ha existido una pérdida patrimonial y por tanto no tributa.
B) REDUCCIONES Y/O BENEFICIOS FISCALES
Con carácter previo debemos indicar que se han suprimido los coeficientes de actualización. A partir del ejercicio 2015 se suprimen los coeficientes de actualización del valor de adquisición de inmuebles no afectos a actividades económicas. Ello conlleva un mayor pago de impuestos por la venta de la vivienda.
- Reinversión en vivienda habitual
Los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan el importe obtenido en una nueva vivienda habitual estarán exentos de tributación sobre la parte de la ganancia que se destina a la compra de otra casa. Si se destina todo el dinero obtenido en la venta para la adquisición de una nueva vivienda la exención será total, pero si parte de lo obtenido no se reinvierte si se deberá tributar por él.
El contribuyente tiene dos años de plazo desde que vende su vivienda habitual para reinvertir el dinero en otro inmueble y beneficiarse de la exención. Es necesario dejar reflejado expresamente en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal y en qué medida.
- Exención para los mayores de 65 años
Los contribuyentes mayores de 65 años cuando venden su vivienda no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual.
- Bonificación del 50 % cuando se vende un inmueble adquirido en 2012
Están exentas en un 50 % las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. No vale en el caso de adquisiciones familiares.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (“Plusvalía Municipal”)
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos.
No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
CALCULO DE LA PLUSVALIA
Para proceder al cálculo de la plusvalía municipal, es necesario conocer:
- El valor catastral del suelo, que figura en el recibo anual del IBI
- El número de años que el transmitente ha sido propietario. En el caso de ser superior a 20 años se consideran 20.
- La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble, donde tenemos que localizar dos cosas: el coeficiente o porcentaje de incremento y el tipo impositivo
- El porcentaje establecido por el ayuntamiento que exige el impuesto, que varía en una escala descendente en función de los años del apartado b. Este porcentaje no puede ser superior a 3’7, 3’5, 3’2 o 3 según el número de años sea hasta 5, 10, 15 o 20 respectivamente
El tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento con el límite del 30 por 100
Ejemplo: Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una vivienda
- Supongamos un valor del suelo de 20.000.€
- 5 años que el transmitente ha sido propietario
- Un porcentaje del 3,7%
- Tipo de gravamen: 30%
Ya podemos hacer el cálculo, multiplicando los años del apartado b) (5) por el porcentaje del apartado c) (3’7%) y volviendo a multiplicar por el valor del suelo del apartado a) (20.000). A continuación se aplica el tipo de gravamen del apartado d), es decir, 30%
Por tanto: 5 x 3,7 :100 x 20.000 x 30:100 = 1.110.-€ cuota a pagar
Se liquida al ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa.
Otros gastos
A reseñar que si la vivienda cuenta con una hipoteca pendiente, el vendedor si transmite la finca libre de cargas deberá hacer hacer frente a su cancelación anticipada, que suele suponer el 1% de la deuda pendiente. Pero también hay que cancelarla registralmente, es decir, pagar al Notario, Registro y gestor lo que supone unos 1.000 euros
También, deberá estar al corriente de los pagos de la comunidad, derramas y pagos de la contribución (IBI, tasa de basuras, etc…) estos últimos que serán a cargo del propietario de la vivienda a fecha 1 de enero.
Asimismo, el vendedor debe disponer a partir de 1 de junio de 2013 del certificado de eficiencia energética, y por tanto, deberá tener presente el gasto para su obtención en el supuesto de no disponer del mismo.
Artículo: fiscalidad en la venta de una vivienda
Autor: Nemesio Liébana , abogado