Impago de la renta del alquiler: consecuencias y garantías

Autor: Nemésio Liebana, Abogado

Uno de los objetos del contrato de arrendamiento es, junto con la cosa arrendada, el precio que, como contraprestación de la entrega de su uso, ha de abonar el arrendatario al arrendador. A él se refiere el artículo 1543 del Código Civil cuando, para definir este contrato, dice que en el arrendamiento de cosas una de las partes (el arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Establece el art. 1555 del Código Civil las obligaciones esenciales del arrendatario, que son, entre otras, el pago del precio y el uso de la cosa como un diligente padre de familia. La primera y esencial obligación del arrendatario es por tanto el pago del precio, que puede consistir en un solo pago o en pagos periódicos (renta).

En la actualidad, son múltiples los motivos por los que un arrendatario incumple su principal obligación de pagar las mensualidades de renta. Ante esta situación, debe iniciarse un procedimiento judicial conocido como procedimiento de desahucio.

En este sentido, para iniciar dicha acción judicial se precisa la intervención de dos profesionales juridícos que son el Abogado y el procurador de los tribunales. A través del citado procedimiento, se obtendrá una resolución judicial que ordenará el desalojo del arrendatario de la vivienda o local, y en su caso, el pago de la cantidad debida hasta la recuperación de la posesión.

En concreto, presentada la demanda judicial de desahucio con reclamación de rentas debidas, el arrendatario tiene tres opciones:

1. Pagar y Enervar la acción de desahucio instada por el propietario: pagar las cantidades debidas en concepto de renta reclamadas en la demanda. Es preciso indicar que el arrendatario no dispondrá siempre de esta facultad enervadora, ya que la misma quedará sin efecto si el propietario, con un mes de antelación a la presentación de la demanda, le ha requerido para el pago vía burofax. Tampoco procederá, si el inquilino hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior.
2. Oponerse a la demanda: En este caso, el juez señalará una fecha para la celebración de un juicio en el que se dará audiencia a las partes (se oirá a las dos partes), y finalmente se dictará una sentencia resolviendo la controversia.
3. Mostrar una actuación pasiva, de forma que ni enerve ni se oponga.

 

La ley 37/2011, de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, introdujo para la resolución de estos conflictos el sistema de “juicio monitorio” (proceso rápido y sencillo para reclamar la deuda pendiente) y reducir a 10 días el tiempo que se otorga al inquilino moroso para pagar – enervar, abandonar la vivienda/local  o presentar las alegaciones por las que se opone al pago. Transcurrido dicho plazo, si el inquilino no se ha decantado por una de estas tres opciones, el secretario judicial es quien fija una fecha para el desalojo del deudor y la recuperación del inmueble por parte del propietario.

Ante el impago de la renta del alquiler y con independencia de la acción judicial de desahucio anteriormente comentada, existen una serie de garantías establecidas, que a continuación se exponen, con la finalidad que el propietario logre el cobro de lo adeudado por el arrendatario.

 

 

• La fianza

Obligada su constitución a la celebración del contrato de alquiler

Si bien la finalidad de la fianza es asegurar al arrendador la indemnización por los desperfectos que se puedan producir en la vivienda o local, también se utiliza para hacer frente al posible impago de rentas. A tener en consideración que si no hay desperfectos sólo cubrirá, en su caso, una mensualidad en viviendas y dos en locales.

• Aval bancario y/ o avalista solidario:

 

La legislación en materia de arrendamientos urbanos también prevé que las partes pueden pactar en el contrato de alquiler cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, adicional a la fianza en metálico. A título de ejemplo, podemos citar la constitución de un aval bancario en garantía de una determinada suma, o la existencia de un avalista solidario junto con el arrendario para que responda con su patrimonio indistintamente de las obligaciones derivadas del alquiler.

 

 

• El avallloguer

 

1. Concepto: El Avalloguer es un régimen de coberturas que consiste en asegurar a las personas arrendadoras de viviendas, con contratos formalizados al amparo dela Ley29/1994, de arrendamientos urbanos, la percepción de una cantidad, en el caso de instar un proceso judicial de desahucio por falta de pago de la renta conforme a las condiciones y los requisitos que establezca la normativa.

 

1. Cobertura: Hay que distinguir dos situaciones:

 

• Contratos de alquiler formalizados desde 29 de agosto de 2008 al 17 de junio de 2014, ambos inclusive, el Avalloguer cubrirá las mensualidades impagadas desde el inicio de la acción judicial con el límite de seis mensualidades.

 

• Contratos de alquiler a partir del 18 de junio de 2014: el Avalloguer cubrirá las mensualidades impagadas desde el inicio de la acción judicial con el límite de tres mensualidades, salvo viviendas de protección oficial que se destinen a alquiler o destinadas a programas de inserción, entre otros, donde el límite se amplia a seis meses y dentro de la cobertura se pueden incluir mensualidades de renta impagada antes de la interposición de la demanda.

 

 

1. Requisitos: Para su admisión, se establecen una serie de requisitos relacionados con:

 

• el importe de la renta mensual pactada (pej en la ciudad de Barcelona no puede superar los 1500.-€/mes)

 

• la fianza: Se tiene que depositar en el Registro de Fianzas el documento de compromiso y la fianza. Tampoco debe haberse exigido ninguna otra fianza, aval ni garantía adicional para la firma del contrato.

 

• el documento de compromiso:  Haber suscrito entre el arrendador y el arrendatario el “documento de compromiso relativo al Avalloguer”

 

1. Tramitación para cobro: El arrendador podrá solicitar, en el plazo de seis meses desde la obtención de la sentencia, resolución oportuna, o el acuerdo extrajudicial, el cobro del Avalloguer en el Instituto Catalán del Suelo, acompañando la solicitud con la información y la documentación requerida, entre otra cabe citar:

 

• Declaración responsable del hecho de no haber cobrado ninguna mensualidad de alquiler objeto de la demanda o, si procede de las percibidas judicialmente o extrajudicialmente debidamente firmada en fecha de presentación de la solicitud.
• Solicitud de transferencia bancaria debidamente cumplimentada, firmada y sellada por la entidad bancaria.
• Originales del contrato de arrendamiento y el documento de compromiso relativo al Avalloguer.
• Original de la demanda judicial con acreditación de la fecha de entrada en el juzgado correspondiente.
• Original de la notificación de la sentencia de desahucio o de la resolución judicial que acredita la finalización del proceso judicial de desahucio.
• Original del documento que acredita la fecha de recuperación de la posesión de la vivienda.

 

El plazo de presentación de la solicitud es de seis meses desde la obtención de la sentencia, resolución oportuna, o del acuerdo extrajudicial. Asimismo, hay que señalar que se denegará el avallloguer cuando en un plazo de 4 años desde la fecha de la solicitud, se haya hecho efectivo el mismo dos veces en la misma vivienda.

 

• El seguro de impago de alquiler

 

Es preciso indicar que el mismo se ha configurado en la actualidad como una de las garantías más requeridas por los arrendadores de viviendas ante el impago de alquileres, atendiendo a su coste, y habida cuenta que con esta fórmula el inquilino no tiene que tener inmovilizada en el banco cierta cantidad de dinero (avales bancarios) o “buscar” otras personas que avalen personalmente con su patrimonio las obligaciones que derivan del contrato de alquiler.

1. Concepto:

Se puede definir como un producto que forma parte de los denominados seguros de defensa jurídica, si bien la garantía por el que se le conoce es la del impago de alquiler

1. Cobertura: La póliza se emite siempre que el contrato de arrendamiento esté sometido a la ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.

El objeto del seguro cubre:

• La prestación al arrendador de defensa jurídica en relación con la vivienda o local asegurados:

La aseguradora se obliga a defender o reclamar los derechos del asegurado en vía judicial en todos los conflictos directamente relacionados con el alquiler vigente. A título de ejemplo, se incluiría el juicio de desahucio por falta de pago de rentas, o propiamente el procedimiento de reclamación de rentas. Los gastos que se incluyen es esta cobertura son, entre otros, Los honorarios y gastos de abogado.Los derechos del procurador, en los casos en que sendas intervenciones sean preceptiva. Los gastos de otorgamiento de poderes para pleitos, así como las actas, requerimientos y demás actos necesarios para la defensa de los intereses del asegurado.

• Resarcir al arrendador los gastos y perjuicios económicos derivados del impago de la renta por parte del inquilino.

Cuando el arrendador interpone demanda de desahucio por impago de rentas dentro de los tres meses posteriores al impago, éste podrá solicitar a la aseguradora un adelanto por el total de las rentas impagadas hasta ese momento, restando el periodo de franquicia.

Después de ese abono inicial, la aseguradora continuará adelantando las rentas impagadas mensualmente hasta el límite máximo contratado (en la práctica un año)

Dichos adelantos se regularizarán una vez haya concluido el procedimiento judicial, quedando el asegurado obligado a devolver todo o parte de las cantidades recibidas, si el inquilino paga las cantidades debidas en cualquier momento del proceso .

 

• Resarcir al arrendador los perjuicios materiales que el inquilino pueda causar en el continente de la vivienda o local.

Finalmente, bajo esta cobertura, la aseguradora se compromete a asumir los deterioros inmobiliarios y/o el robo del continente del inmueble causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo y que se constaten tras su desalojo forzoso o salida voluntaria del inmueble.

 

1. Pago del seguro: Se puede decidir por el propietario que sea el arrendatario quien asuma el coste del citado seguro habida cuenta que es más beneficioso que cumplir con otras garantías de mayor impacto (aval bancario, solidario etc…) Ante esta situación, la práctica determina que el tomador del seguro sea propietario quien deberá hacer por tanto frente al pago sin perjuicio de acordar que su coste lo asuma el inquilino prorrateándose en los correspondientes recibos de alquiler