Tras las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos acometidas a mediados de 2013, la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad puede tener importantes beneficios para propietario e inquilino, sobre todo ante determinadas circunstancias. Es cierto que la inscripción tiene un coste superior al simple contrato privado entre las partes, pero hay ocasiones en las que una correcta garantía es imprescindible.
I.- Ventajas de la inscripción
La inscripción del arrendamiento comporta ventajas tanto para el arrendatario como para el arrendador.
I.I.- Ventajas para el arrendatario
La publicidad del registro de la propiedad otorga una seguridad frente a terceros, más concretamente ante posibles adquirientes de la propiedad. Existen dos posibles situaciones cuando una persona compra una vivienda la cual está arrendada, si ésta inscrita o no.
Vivienda inscrita debidamente en el Registro de la propiedad. El nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones del antiguo propietario frente al inquilino del inmueble. El contrato de arrendamiento debe de haber sido inscrito con anterioridad a la venta del inmueble.
En caso que no exista dicha inscripción, y la vivienda es adquirida por otra persona. El nuevo propietario no tiene que acatar el contrato de arrendamiento sino que puede extinguirlo. En este caso, el nuevo propietario deberá notificarle su decisión al arrendatario, el cual tendrá derecho a continuar durante tres meses, abonándole la renta y demás cantidades que se devenguen al nuevo propietario.
I.II.- Ventajas para el arrendador
Por su parte, la inscripción del alquiler en el Registro también tiene ventajas para el propietario. La más importante es la de recuperar de forma inmediata el uso de la vivienda en caso de impago de la renta, si se incluye esa cláusula en el contrato y éste está correctamente inscrito. De tal forma, si el propietario no cobra el alquiler, podrá requerir al inquilino vía judicial o notarial y, si en 10 días no se procede al abono, el contrato se rescinde y se efectúa el desahucio
II.- Trámites para inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad
Los tramites a realizar para inscribir el contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad son:
- A) Escritura pública o elevación a Escritura pública del contrato privado de arrendamiento.
Acudir a un notario con el contrato privado del arrendamiento, para que lo convierta en un documento público.
Indicar en dicho contrato la descripción de la finca: población, calle, número y situación dentro del edificio de la finca arrendada, superficie y linderos de ésta.
Constar la identidad de los contratantes. La duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
- B) Liquidación del impuesto correspondiente por Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
- C) Inscripción del contrato de alquiler en el registro de la propiedad. En la inscripción deberá constar el plazo acordado y, en su caso, las prórrogas pactadas más allá de las previstas por la legislación.
En cuanto a los gastos necesarios para lograr la inscripción del arrendamiento, dependen de la renta pactada y de la duración, si bien, en los arrendamientos de vivienda se considera el inmueble arrendado al menos por el plazo mínimo de duración (actualmente, tres años)
Tomando como referencia una renta de 700.-€ mes y una renta total de 25.200.-€, los gastos serían:
- Gastos de notaría: 130.-€
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 100.-€
- Registro: 60.-€
Ver también:
Impago de la renta del alquiler: consecuencias y garantías
Autor: Nemesio Liébana, abogado