Autor: Nemésio Liebana, Abogado
Con carácter previo debemos definir la ITE ( Inspección Técnica de Edificios ) como aquella actuación que consiste en una inspección visual de los elementos comunes del edificio realizada por personal técnico competente (arquitecto/a, aparejador/a, arquitectura técnica o ingeniería de edificación) y que da lugar al correspondiente informe técnico para detectar deficiencias, situaciones de riesgo y aspectos de mejora en los edificios cuando alcanzan los 45 años de antigüedad.
La finalidad de dicha inspección es instituir, mediante la administración, un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas, para evitar situaciones de riesgo, promover el deber de conservación, el mantenimiento y la rehabilitación, así como la mejora en materia de accesibilidad y sostenibilidad de los edificios.
Expuesto lo anterior, hay que señalar que en fecha 5 de mayo de 2015 se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) el Decreto 67/2015 de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio, que entrará en vigor el próximo día 27 de mayo de 2015.
El citado decreto regulará a partir de ahora la inspección técnica de los edificios de vivienda, así como toda la tramitación y documentación que incide en la misma. Se deroga el anterior decreto 187/2010, así como el decreto 206/1992 que regulaba el libro del edificio.
A continuación, se reseñan las principales novedades que se introducen con el nuevo decreto.
- Se amplia la graduación de las deficiencias detectadas y desaparece la calificación general del edificio.
Actualmente, el decreto 187/2010 establece que el informe de la inspección tiene que incluir, entre otros elementos: las deficiencias detectadas, su calificación (graves o leves) y el plazo con el fin de proceder a su reparación y la valoración del estado general del edificio (muy grave, con deficiencias graves, con deficiencias leves o sin deficiencias).
El nuevo decreto 67/15 amplía la graduación de las deficiencias que derivan de la inspección del edificio a cuatro niveles: muy graves, graves, importantes y leves. Asimismo, con el nuevo decreto desaparece la calificación general del edificio.
- Se amplia el contenido del informe de la inspección (obligación de incorporar recomendaciones).
A tal efecto, se deberán acompañar:
- Las recomendaciones y plazos de las acciones que deban realizarse para el correcto mantenimiento y conservación del edificio.
- Las recomendaciones técnicas para la mejora de la sostenibilidad y ecoeficiencia del edificio.
- La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal que identifiquen y recomienden las intervenciones técnicamente viables.
- Se amplia el ámbito de aplicación de la ITE a los edificios unifamiliares
Otra de las principales novedades a destacar, es que se amplía el ámbito de aplicación a los edificios unifamiliares. En la actualidad, dichos edificios quedan excluidos de pasar las “ITES”, sin que exista opción alguna para que puedan acogerse, incluso a requerimiento municipal. Con el nuevo decreto, se incluyen los edificios unifamiliares, excepto aquellos en los que su edificación principal esté separada 1,5 m o más de la vía pública, de zonas de uso público y de las fincas adyacentes.
- El técnico no deberá fijar los plazos de reparación, salvo aquellas situaciones de riesgo inminente.
Con el anterior decreto, los técnicos quedaban obligados a fijar los plazos para efectuar cada reparación en el supuesto de deficiencias graves, a veces de imposible cumplimiento por las comunidades de propietarios. Continuando con las novedades introducidas por el nuevo decreto, el técnico no tiene que fijar los plazos de reparación, salvo las situaciones de riesgo inminente.
- Respecto al certificado de aptitud, se amplian las posibilidades del resultado.
El resultado del certificado de aptitud podrá ser:
- “Apto”, si el edificio no presenta deficiencias.
- “Apto”, si el edificio presenta deficiencias calificadas como leves.
- “Apto provisional”, si el edificio presenta deficiencias calificadas como importantes.
- “Apto cautelarmente”, si el edificio presenta deficiencias calificadas como graves o muy graves, si bien con las medidas cautelares ejecutadas que hayan resuelto provisionalmente las situaciones de riesgo para las personas y los bienes.
- e) “Resolución denegatoria de aptitud”, si el edificio presenta deficiencias calificadas como graves o muy graves sin las medidas cautelares ejecutadas. En este supuesto habrá que presentar una nueva solicitud que acompañe un nuevo ITE que acredite que se han ejecutado las medidas cautelares, o la ejecución de las obras para obtener el certificado de aptitud.
- Asimismo, se establecen nuevos plazos de vigencia del certificado de aptitud que variarán de 10 a 3 años en función del tipo de deficiencias detectadas
La vigencia del certificado de aptitud de la inspección, se establecerá en función de la calificación de las deficiencias y proporcionalmente a la gravedad de su falta de conservación.
Así, se otorgará por período:
- De 10 años, si el edificio no presenta deficiencias o éstas son leves
- De 6 años, con carácter provisional, si el edificio presenta deficiencias importantes. Se deberá hacer una revisión a los 2 y 4 años para comprobar que no han empeorado las condiciones o acreditar que ya se han llevado a cabo las obras de reparación.
- De 3 años, con carácter cautelar, si el edificio presenta deficiencias graves o muy graves. Será necesaria una revisión mínima cada 12 meses para acreditar que no han empeorado las condiciones o que ya se han realizado las obras de reparación.
- Se denegará el certificado de aptitud en el caso que el edificio presente deficiencias graves o muy graves y no se hayan adoptado las medidas cautelares para evitar el riesgo para personas y bienes.
Previamente a su caducidad, la propiedad deberá someter el edificio a una nueva inspección ITE y solicitar un nuevo certificado de aptitud.
- En los actos y contratos de transmisión de viviendas, se establece la obligación de la parte vendedora de entregar al comprador una copia del informe de la inspección técnica realizada y del certificado de aptitud.
Los Notarios y los registradores han de informar de estas obligaciones y hacer constar, si procede, la exoneración en los actos de transmisión. En este caso, la transmisión de la vivienda queda sujeta a las obligaciones que determina la normativa de habitabilidad vigente.
- Se introduce la necesidad de aprobar el Programa de rehabilitación.
Las comunidades de propietarios, una vez recibido el informe ITE, dispondrán de doce meses para fijar un programa de rehabilitación que deberá aprobar por junta conjuntamente con la dotación de un fondo de reserva específico que les permita ejecutar las obras según el calendario y fases acordadas. El plazo se reduce a 6 meses en caso de deficiencias muy graves y graves.
Además, precisarán de un técnico no únicamente para hacer la ITE sino también para aprobar el referido programa de rehabilitación y para realizar inspecciones de verificación períodicas cuando haya lesiones muy graves, graves o importantes.
- Modificación respecto al libro del Edificio de viviendas
- Edificios de nueva construcción o que resultan de una gran rehabilitación. Se amplía su contenido con la incorporación del Manual de la vivienda con la finalidad que los propietarios de las mismas puedan disponer de información detallada.
- Edificios existentes: se establece la obligatoriedad por parte de la propiedad de formalizar el libro del edificio a partir de la fecha de recepción del informe ITE y con el contenido mínimo que se especifica en el decreto.
- Establecimiento de un régimen transitorio.
- Solicitudes del certificado de aptitud presentadas a la administración con anterioridad a 27 de mayo de 2015; no resueltas:
Se resolverán conforme a lo que prevé el Decreto 187/2010, excepto si el solicitante manifiesta de forma expresa la voluntad que se aplique el régimen jurídico del nuevo decreto, siendo necesario complementar la documentación de la inspección técnica ya realizada con la calificación de las deficiencias según el nuevo decreto.
- Solicitudes del certificado de aptitud presentadas a la administración antes del 27 de mayo de 2015 con requerimiento de deficiencias o denegación del mismo debido a la existencia de deficiencias graves no solucionadas:
Se dispone hasta el día 27 de mayo de 2017 para acreditar la solución de las deficiencias (plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor del D. 67/2015). Finalizado este plazo sin realizase las reparaciones, deberá efectuarse una nueva ITE para la obtención del certificado de aptitud.
- Informe ITE que está pendiente de presentación en la Administración debido a que presenta deficiencias y éstas en fase de reparación o todavía no se han iniciado las obras.
Se dispone de seis meses desde la entrada en vigor del decreto (es decir, hasta el 27/11/2015) para presentarlo en la administración y de dos años desde la entrada en vigor del decreto de constante referencia para acreditar la corrección de las deficiencias. Si el citado informe no se presenta en los seis meses de plazo caducará y se deberá realizar una nueva ITE para la obtención del certificado de aptitud.
Finalmente, y para concluir, reseñamos el programa de inspecciones técnicas de los edificios de viviendas:
- Todos los edificios de viviendas se han de someter a inspección técnica antes de los 45 años de antigüedad, tomando como fecha para determinar la antigüedad la que consta en el catastro.
- Para acreditar el cumplimiento de esta obligación hay que presentar a la Administración el informe de la inspección técnica del edificio de viviendas antes que se cumplan los 45 años de antigüedad, con las excepciones siguientes:
Para los edificios de viviendas plurifamiliares con una antigüedad posterior a 1950, se establece la siguiente programación para pasar la inspección técnica del edificio:
Antigüedad edificio- Plazo para pasar la inspección ITE
Entre 1951 y 1960: Hasta el 31 de diciembre de 2015
Entre 1961 y 1971: Hasta el 31 de diciembre de 2016
A partir de 1971: El año que cumpla 45 años de antigüedad
Para los edificios de viviendas unifamiliares
Antigüedad edificio – Plazo para pasar la inspección ITE
Anteriores a 1900: Hasta el 31 de diciembre de 2016
Entre 1901 y 1930: Hasta el 31 de diciembre de 2017
Entre 1931 y 1950: Hasta el 31 de diciembre de 2018
Entre 1951 y 1960: Hasta el 31 de diciembre de 2019
Entre 1961 y 1975: Hasta el 31 de diciembre de 2020
A partir de 1975: El año que cumpla 45 años de antigüedad
Los edificios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los plazos fijados en este calendario no tienen la obligación de presentar el informe de la inspección técnica del edificio hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad.
En el caso de los edificios de viviendas que lleven a cabo rehabilitaciones integrales y hayan obtenido la licencia municipal de primera ocupación, o en su caso, hayan efectuado la comunicación previa que prevé la normativa de urbanismo vigente una vez finalizadas las obras, el plazo de antigüedad de 45 años de la obligación de pasar la inspección técnica se inicia a partir de la fecha de finalización de las obras de rehabilitación integral que fije el certificado de final de obras.