La nueva ley hipotecaria aprobada por el congreso el pasado 21 de febrero de 2019, bajo la denominación de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que traspone parcialmente al Derecho español, con años de retraso, la Directiva 2014/17/Unión Europea, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, entrará en vigor el próximo 16 de junio de 2019.
Entre las novedades más relevantes señalamos las siguientes:
1.- Reparto de los gastos de la hipoteca
Lo más mediático de esta ley es el nuevo reparto de los gastos relacionados con la hipoteca.
El cliente sólo deberá pagar los gastos de tasación y la copia de la escritura, estando así el banco obligado a pagar los gastos de gestoría, registro, notaría, impuesto de actos jurídicos y documentados (IAJD) y también su copia de la escritura.
Este reparto supone una mejora clara para el consumidor, que en la actualidad soporta la mayoría de los gastos.
2.- Mínimo de 12 impagos para el embargo de la finca
Ésta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario.
El proceso de ejecución hipotecaria no puede iniciarse hasta que no se alcancen los siguientes límites:
a) Durante la primera mitad de la vida del préstamo, la demora debe exceder del 3% del capital concedido o se llegue a un equivalente de 12 cuotas impagadas.
b) En la segunda mitad: la demora debe exceder del 7% del capital concedido o el equivalente a 15 cuotas impagadas.
3.- Interés de demora
En cuanto al interés de demora, no podrá superar el interés resultante de adicionar al interés ordinario tres puntos porcentuales. Actualmente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo permitía un interés de demora con un incremento máximo de dos puntos con respecto del interés ordinario, so pena de ser considerado abusivo en caso contrario
4.- Mayor protección al consumidor
La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores.
Ello se traduce en los siguientes puntos:
Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
Visita obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.
Los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
5.- Incentivos para pasar a tipo fijo
Si se desea pasar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo se podrá aplicar una comisión máxima del 0,15%, siempre y cuando, el cambio se produzca durante los 3 primeros años de vida del préstamo.
6.- Abaratamiento de la amortización anticipada
Se abarata tanto la amortización total como la parcial. Además, sólo puede cobrarse comisión por amortización anticipada en caso de que la entidad incurra en pérdidas financieras. Los límites a esta comisión varían dependiendo de si la hipoteca es fija o variable, siendo estos más altos en las hipotecas fijas.
7.- Suelo del 0% por defecto
En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
8.- Límites a los productos vinculados
La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.
Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:
Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.
También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente. Se da al Banco de España la potestad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
En cuanto a las ventas combinadas, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.
9.- Hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivisa, es decir, préstamos concedidos en otras monedas, también tienen su protagonismo en la nueva ley. Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que lo deseen.
10.- Regulación para intermediarios financieros
Se creará un registro público de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y las Comunidades Autónomas (para aquellos intermediarios financieros que sólo trabajen a nivel regional). Se incrementan las exigencias para estos intermediarios o brókers inmobiliarios: no podrán tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso. Además, éstos no podrán ocultar su comisión por intermediación.
11.- Quejas y Reclamaciones
Se creará una entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero, que será quien atienda todas estas reclamaciones. Hasta que dicha entidad no esté en funcionamiento, las quejas deberán dirigirse al servicio de reclamaciones del BdE.
12.- Retroactividad
Sólo el abaratamiento del cambio de tipo interés variable a fijo y el artículo sobre aplicación de cláusulas de vencimiento anticipado tienen carácter retroactivo.
El resto del contenido de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, no tiene carácter retroactivo, así que tiene validez únicamente para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor, que se producirá el 16 de junio.
Autor: Nemesio Liébana, abogado