El 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
A continuación se exponen los aspectos clave contenidos en la norma:
1.- Cambios en el concepto de Gran Tenedor
En aquellas zonas en que no se obtenga la declaración de área de mercado tenso, continuará vigente la definición existente hasta ahora: Persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de más 1.500m2 de uso residencial (sin contar trasteros ni plazas de garaje), pero esta definición podrá variar y reducirlo hasta 5 inmuebles o más, si sus propiedades se concentran en una zona de mercado tenso.
2.- Desvinculación del IPC en la actualización de los precios del alquiler
La actualización anual de los precios del alquiler ya no estará vinculada al IPC, sino que estará regulado por otro índice el cual se pondrá en vigor en enero de 2025.
Hasta entonces, estos son los límites de actualización del alquiler:
- 2023: subida del alquiler limitada al 2%
- 2024: subida del alquiler limitada a un máximo del 3%. El incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores. En los supuestos en los que el arrendador no fuera
un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser más del 3%. - 2025: subida del alquiler limitada por un índice que todavía está pendiente de establecer
3.- Regulación de precios en las zonas tensionadas
Se establece una vinculación al precio del alquiler anterior, no pudiendo la renta del nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual superar el importe de la última renta del contrato
de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas
condiciones que establezcan la repercusión de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
La realización de obras de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en determinadas condiciones podrán permitir que se incremente la renta un 10%. Para poder aplicar este
incremento de hasta un 10% sobre el precio marcado se tendrá que documentar específicamente.
Los contratos formalizados por una duración superior a los 10 años o prorrogables como mínimo hasta conseguir estos años o más, también darán derecho a este incremento del 10% del precio
de renta.
En el supuesto de que el propietario fuera un gran tenedor, la renta de un nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios
de referencia, todavía no definido. Esta limitación igualmente se aplicaría a contratos de arrendamiento de vivienda sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de
arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, siempre que así se recogiera en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
4.- Prorroga extraordinaria en contratos de vivienda habitual
Nueva prórroga extraordinaria por un máximo de un año para contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o
el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 y el arrendatario acredite situación de vulnerabilidad que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando éste sea un
gran tenedor.
Para viviendas ubicadas en zona de mercado residencial tensionado, finalizado el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9 o el periodo de prórroga tácita, el arrendatario podrá
acogerse a una nueva prórroga extraordinaria del contrato por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, que resultará obligatoria para el arrendador, salvo que hubieran alcanzado
otro acuerdo, se hubiera formalizado un nuevo contrato o el arrendador precisará recuperar la vivienda a fin de destinarla a una vivienda permanente en los supuestos establecidos por la
norma.
5.- Gastos de gestión inmobiliaria
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento irán a cargo del arrendador. En la actualidad, la libertad de pactos, permitía acordar que los gastos de gestión y
confección del contrato fueran asumidos por el inquilino, excepto en los casos en que el arrendador fuera persona jurídica
6.- Bonificaciones fiscales en el IRPF
Se mantiene la bonificación del 50% del rendimento cuando el alquiler es de vivienda y se establece que esta bonificación se pueda incrementar hasta un 90%, de acuerdo con la siguiente
escala:
- de hasta el 90%: En caso de reducir la renta de un nuevo contrato hasta un 5% menos que la renta actualizada anteriormente cobrada en las zonas declaradas mercado residencial tenso.
- de hasta el 70%: si la vivienda nunca había sido alquilada y el alquiler se hace a jóvenes entre 18 y 35 años en áreas de mercado residencial tenso.
- de hasta el 60%: si en los 2 años anteriores a la suscripción del contrato se han llevado a cabo obras de rehabilitación. No es necesario que la vivienda se encuentre en una área declarada
tensa
7.- Otros aspectos que contempla la ley:
- IBI pisos vacíos: recargos de un 50% de la cuota si el inmueble de uso residencial lleva más de 2 años vacío y de hasta el 100% cuando haga más de 3 años que se encuentra desocupado
- Novedades en el ámbito procesal mediante la modificación de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (Procedimientos Judiciales) obligando que se determine
específicamente fecha y hora concreta en los lanzamientos de vivienda. Nuevos aplazamientos y suspensiones excepcionales en supuestos de vulnerabilidad - Creación de un fondo social de vivienda.
- Creación de la figura de la vivienda asequible incentivada – consistente al crear bolsas de alquiler con viviendas de titularidad privada a cambio de incentivos urbanísticos o fiscales entre otros
- Nuevos porcentajes de reserva de suelo: La reserva de suelo para vivienda de protección oficial pasa del 30% al 40% y del 10% al 20% en suelo no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de urbanizaciones).
Finalmente debemos indicar que si bien la Ley de Vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023. No obstante lo anterior, alguna de las medidas contempladas no serán objeto de aplicación inmediata. En este sentido:
– Antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística deberá definir el nuevo índice que sustituirá al IPC en la actualización anual de la renta.
– Las Administraciones competentes en materia de vivienda deberán declarar, en su caso, las correspondientes “zonas de mercado residencial tensionado” y tendrán que elaborarse los índices de precios de referencia que se apliquen en estas zonas.
– La legislación urbanística deberá establecer los porcentajes de reserva para vivienda protegida en suelo rural y en suelo urbanizado, así como el porcentaje de reserva destinado a vivienda de protección pública en alquiler.
– La aplicación de los recargos en el IBI de las viviendas desocupadas requerirá la declaración de desocupación del inmueble. Los incentivos en el IRPF se aplicarán, por primera vez, para las rentas obtenidas en 2024.
Foto de Joel Filipe en Unsplash