El pasado 8 de marzo entró en vigor la Llei catalana 1/2022, de 3 de marzo, para afrontar la emergencia social en el ámbito de la vivienda. Esta Ley recupera y amplia las medidas del Decreto Ley 17/2019, tras su anulación por el Tribunal Constitucional al considerar que se vulneraban los límites de regulación de un decreto ley.
Entre las modificaciones más significativas de esta Ley, destacan:
| Concepto de gran tenedor de viviendas en Cataluña |
Se amplía el concepto de gran tenedor de viviendas a las personas jurídicas y grupos de empresas que sean titulares de más de 10 viviendas en el conjunto del territorio del Estado a fin de adecuarlo a la definición de gran tenedor que establece la normativa estatal.
La Ley 1/2022 no altera la condición de gran tenedor que ostenten los propietarios de viviendas por tratarse de entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión, entidades de gestión de activos, fondos de capital riesgo y de titulización de activos, y personas físicas propietarias de más de 15 viviendas o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 m2 de suelo destinado a vivienda. Esos sujetos mantienen la condición de gran tenedor de viviendas en los mismos términos que con anterioridad a la nueva Ley 1/2022.
| Ofrecimiento alquiler social |
Ya existía la imposición a los grandes tenedores de vivienda, la obligación de ofrecer un alquiler social a familias sin alternativa habitacional y que se encuentren en riesgo de exclusión residencial antes de interponer cualquier demanda de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago.
Ahora se hace extensiva esta obligación a los grandes tenedores antes de interponer la acción de desahucio por vencimiento de la duración máxima del contrato, durante el periodo de cinco años en el caso de que el gran tenedor sea una persona física, siete años en el caso de persona jurídica y doce años en el caso de bancos o fondos de inversión.
También, por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la carencia de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.
Y por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, siempre que concurran las circunstancias siguientes: 1. Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de ser inscrito. 2. Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021. 3. Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que los haya ofrecido cualquier administración pública. 4. Que los servicios municipales emitan un informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.
La ley establece una DISPOSICIÓN TRANSITORIA. Las obligaciones de ofrecer y de renovar un alquiler social son aplicables también en el caso de que los procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley y todavía estén en tramitación.
Por último, se autoriza a l’Agència de l’Habitatge de la Generalitat para que arriende viviendas de los grandes tenedores en régimen de alquiler social. En ese caso, el gran tenedor tendrá derecho a percibir el equivalente al módulo de renta de una vivienda protegida de régimen especial.
| Registro de grandes tenedores |
Otra novedad es la elaboración de un Registro en el que se inscribirán las personas jurídicas que sean grandes tenedores de vivienda que dependerá de l’Agència de l’Habitatge de la Generalitat. El plazo para inscribirse es de un mes desde la entrada en vigor de la Ley.
No obstante, para que sea efectivo este Registro es necesario un previo desarrollo legislativo con rango de ley, por lo cual entendemos que la inscripción no será exigible de momento y hasta que esto se produzca
| Incumplimiento de la función social de la vivienda |
Se recuperan y amplían las causas de incumplimiento de la función social de la vivienda previstas en el Decreto-ley 17/2019 y anuladas por la Sentencia 16/2021 del Tribunal Constitucional.
Los nuevos supuestos de incumplimiento de la función social de la vivienda son:
- Mantener la vivienda vacía sin causa justificada durante más de 2 años. La Ley dispone que la ocupación sin título habilitante (okupas) y la transmisión de la vivienda a una persona jurídica no alteran la situación de incumplimiento
- No destinar una vivienda protegida o reservada a vivienda protegida por el planeamiento a residencia habitual y permanente de personas.
- No ofrecer una propuesta de alquiler social en los casos en los que sea obligatorio.
En esos supuestos, la Administración puede requerir al propietario para que adopte medidas que remedien la situación de incumplimiento de la función social. Si el propietario incumpliera el requerimiento, la Administración podría adoptar las siguientes medidas de ejecución forzosa:
- La imposición de multas coercitivas de 1.000 euros por vivienda y mes hasta alcanzar el 50% del precio estimado de la vivienda.
- La cesión de la vivienda al Fondo de viviendas de alquiler para políticas sociales por un plazo de 7 años. Asimismo, se tipifica como infracción muy grave incumplir el requerimiento para que la vivienda constituya la residencia de personas. Y se aclara que, en supuestos de transmisión de viviendas, el adquirente persona jurídica se subroga en el incumplimiento de la función social del anterior propietario.
Por último, se regula la situación anómala de viviendas como aquella que habilita a la Administración para ordenar medidas de ejecución forzosa e imponer sanciones.
Constituye situación anómala mantener la vivienda vacía sin causa justificada durante más de 2 años y se asimila a esa situación mantener un edificio de viviendas sin terminar con un 80% de las obras de construcción ejecutadas durante más de dos años después del vencimiento del plazo para terminarlas.
| Expropiación forzosa de viviendas vacías y viviendas protegidas |
Se regula la expropiación forzosa para hacer frente a situaciones de incumplimiento de la función social de la propiedad. La expropiación será aplicable cuando se incumpla el requerimiento para que la vivienda se destine a residencia habitual y permanente de personas. La expropiación será aplicable cuando la vivienda esté situada en ámbitos de demanda residencial fuerte y acreditada, y conste inscrita o sea susceptible de inscripción en el Registro de viviendas vacías. Se prevé que el expediente de expropiación se tramite por la vía de urgencia. La cuantía de la indemnización quedará fijada en un 50% del valor de la vivienda, correspondiendo la diferencia a la Administración.
Autor: Nemesio Liébana, abogado
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