El Anteproyecto de la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario fue presentado por el Ministro de Economía al Consejo de Ministros el 17 de febrero de 2017 y tiene como objetivo la transposición de la Directiva Europea 2014/17, sobre contratos de crédito.
Esta nueva normativa se estructurará en tres bloques diferenciados; el primero sobre las pautas de conducta que deberán seguirse en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de los préstamos inmobiliarios; el segundo sobre las normas de transparencia que deberán respetarse en el proceso de contratación y el tercero sobre el papel de los notarios y registradores.
1.- PAUTAS DE CONDUCTA
Entre otros aspectos, se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días. El personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deberá tener un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.
Además, esta primera parte incluirá otras regulaciones tales como la prohibición de ventas vinculadas. Así, la entidad financiera no podrá obligar a que el consumidor contrate productos extras con su hipoteca. Ahora bien, se permitirá que el banco bonifique a quienes contraten productos adicionales.
También, las comisiones por amortización anticipada contarán nuevos límites.
2.- MEDIDAS DE TRANSPARENCIA
En un segundo bloque el Anteproyecto de Ley introduce medidas de transparencia en la fase de contratación. Así, junto con la ficha normalizada de información precontractual (FEIN), se entregará al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas.
Además, se tratarán entre otros los siguientes aspectos.
- Si la hipoteca es variable, la FEIN tendrá que ir acompañada de una simulación en la que el cliente observará como evoluciona su cuota si cambian los tipos de interés.
- Se dispondrá de un modelo de contrato de préstamo inmobiliario, regulado en norma reglamentaria, que las entidades y los consumidores podrán utilizar de forma voluntaria.
- El proyecto de contrato que el banco presente al prestatario dispondrá de información desglosada de todos los gastos asociados a la firma del contrato.
3.- NOTARIOS Y REGISTRADORES
Un tercer bloque se refiere a la fase de contratación y al papel que juegan en ella notarios y registradores. Se refuerza el control de legalidad realizado por notarios y registradores sobre el contenido del contrato, de manera que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual siete días antes al prestatario. En estos siete días, el notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas. Dicho asesoramiento, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.
En definitiva, el Anteproyecto de la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario que ha elaborado el Gobierno reforzará la protección al consumidor y mejorará la transparencia en los préstamos inmobiliarios.
Nemesio Liébana
Advocat – nliebana@lahoz-advocats.com