En fecha 6 de agosto de 2015, entró en vigor la Ley 24/2015, de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y de la pobreza energética (DOGC Nº 6.928, de fecha 5 de agosto de 2015)
La Ley incorpora importantes novedades ampliamente reclamadas por los movimientos sociales, como (1) el derecho a recibir una oferta obligatoria de alquiler social, (2) el derecho a recibir ayudas para el pago del alquiler, (3) el derecho a ser realojado en caso de desahucio o (4) el derecho de las administraciones públicas a obtener cedidos durante 3 años los pisos vacíos de los bancos si hay familias con necesidad de vivienda.
EL DERECHO A RECIBIR UNA OFERTA OBLIGATORIA DE ALQUILER SOCIAL
En relación con este medida, la referida ley dispone que antes de adquirirse una vivienda que trae causa de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos hipotecarios relativos a la vivienda habitual, el adquirente debe ofrecer una propuesta de alquiler social a aquellos afectados que no tengan una alternativa propia de vivienda y que se hallen dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos en la misma. A tal efecto, el adquirente deberá comprobar tales circunstancias y tiene la obligación de requerir previamente la información a los afectados.
Asimismo, con carácter previo a la interposición de cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante deberá ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial.
Se considera que una persona o unidad familiar se encuentra en dicha situación cuando:
- Perciban unos ingresos inferiores a 2 veces el Índice de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC) en supuestos de personas que viven solas.
- Perciban unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC en casos de unidades de convivencia.
- Perciban unos ingresos inferiores a 3 veces el IRSC en supuestos de personas con discapacidades o con gran dependencia.
Asimismo, en aquellos casos que los ingresos sean superiores a 1,5 veces el IRSC, se deberá disponer de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial.
La solicitud de un informe a los servicios sociales para determinar si una unidad familiar se encuentra en una situación de exclusión residencial, obliga a éstos a emitir el referido informe en un plazo de 15 días. Transcurrido dicho plazo sin su emisión, se entiende que la unidad familiar se halla efectivamente en dicho situación de riesgo.
Ahora bien, dicha previsión de alquiler social no se aplica a cualquier interposición de demanda de desahucio, sino únicamente en los siguientes supuestos:
- Que el demandante sea persona jurídica que tenga la condición de gran tenedor de vivienda, entendiéndose por tal:
Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria.
Las personas jurídicas que, por si sólas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2, salvo que se trate de promotores sociales de vivienda o personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler
- Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido con posterioridad al día 30 de abril de 2008 viviendas que, ya sea en primera o en ulteriores transmisiones, procedan de ejecuciones hipotecarias, de acuerdos de compensación de deudas o dación en pago.
En cuanto a los requisitos que deben cumplirse para que la propuesta pueda ser considerada de alquiler social. Podemos citar los siguientes:
A) El esfuerzo del pago del alquiler no debe superar:
- El 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar si estos estan por debajo del 0,89 de IRSC o;
- El 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar si estos están por debajo del 0,95 de IRSC o;
- El 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar si estos son iguales o superiores del 0,95 de IRSC.
B) Debe recaer, preferentemente, sobre la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, sobre una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal. Es posible ofrecer una vivienda en otro termino municipal si se dispone de un informe de los servicios sociales acreditativo que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.
C) El plazo del arrendamiento no puede ser inferior a 3 años. Precisar que quien se acoja al alquiler social deber solicitar su inscripción en el Registro de Solicitantes de vivienda. En el supuesto que se deniegue dicha inscripción o para el caso de rechazar propuestas formuladas por la administración, el propietario quedará eximido de la obligación de mantener la vigencia del contrato.
En cuanto a la operativa de dicha figura, debemos indicar que la oferta del alquiler social deberá comunicarse al Ayuntamiento del municipio en el que se encuentre ubicada la vivienda en los tres dias siguientes a la realización de la oferta.
Una vez efectuada dicha oferta de alquiler social, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el prodedimiento judicial.
EL DERECHO A RECIBIR AYUDAS PARA EL PAGO DEL ALQUILER Y EL DERECHO A A SER REALOJADO EN CASO DE DESAHUCIO
La ley preve asimismo el derecho a ayudas para las personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial que no puedan afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual para evitar el lanzamiento. Y obliga a las administraciones publicas, para poder hacer efectivo el lanzamiento, a garantizar el adecuado realojamiento de aquellas personas que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual. Tales solicitades de ayuda y realojamiento deben ser resueltas en el plazo de 3 meses. Si transcurrido dicho plazo no se dicta resolución, se entiende denegada la ayuda y estimado el realojamiento.
EL DERECHO DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS A OBTENER CEDIDOS DURANTE TRES (3) AÑOS LOS PISOS VACIOS DE LOS BANCOS SI HAY FAMILIAS CON NECESIDAD DE VIVIENDA
Finalmente, indicar que la ley también prevé que la administración pueda resolver la cesion obligatoria de viviendas, por un periodo de 3 años, para incorporarlas al fondo de viviendas en alquiler para politicas sociales, en el caso de viviendas vacias propiedad de personas juridicas que cumplan las siguientes condiciones.
- El propietario debe ser sujeto pasivo, no exento, obligado al pago del Impuesto sobre viviendas vacías.
- Que el sujeto pasivo disponga de viviendas vacias en el municipio en eque exista, como mínimo, una unidad familiar en una situación de riesgo de exclusión residencial
Finalmente indicar que la cesión de la vivienda deberá efectuarse en las condiciones económicas como alquiler social.
Autor: Nemesio Liébana, abogado