REAL DECRETO-LEY 20/2022 de 27 de diciembre (BOE nº311 de 2/12/2022)
Prórroga de las medidas sobre el alquiler en 2023.
El Gobierno ha decidido extender las medidas aplicables a contratos de alquiler de vivienda, dada la persistencia de una inflación elevada. Unas medidas se aplicarán durante todo el año 2023 y otras se prevén hasta el 30 de junio, con la idea de revisarlas llegado el momento. Así lo contempla en el Real Decreto- Ley 20/2022 de 27 de diciembre, publicado en el BOE de 28/12/2022 y vigente desde ese mismo día.
Hasta ahora, estas medidas han atenuado en parte las subidas anuales de renta para los inquilinos, pero también han supuesto una mayor carga para los arrendadores y en parte han contribuido a la extraordinaria subida del precio del alquiler en las grandes ciudades. En particular, por lo referido a la falta de seguridad jurídica a la hora de recuperar la vivienda arrendada en caso de impago y a los problemas de la ya conocida “inquiocupación”.
Las nuevas medidas urgentes de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania:
- Límite a la actualización de rentas de alquiler en 2023
En contratos vigentes, la actualización anual de la renta aplicable en todo 2023 queda limitada en la práctica al 2%. Los contratos con pequeños arrendadores podrán pactar otra actualización distinta, pero si no hay acuerdo, la subida máxima anual será del 2%. Así lo establece el art. 67 del R D-ley, que modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo.
Si usted es arrendador de vivienda, cuando toque la actualización anual de rentas en 2023 no podrá aplicar el IPC aunque lo diga el contrato, sino el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), que también publica el INE cada mes y que tiene como característica principal el estar topado por abajo -en el 0%- y por arriba en el 2%.
Se considera “pequeño arrendador” el que sea titular de hasta 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de uso residencial de hasta 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros.
El Gobierno afirma que la extensión durante un año más de la aplicación de este sistema de actualización a los alquileres de vivienda responde a razones de extraordinaria y urgente necesidad. Considera que el IPC ha dejado de ser -de manera coyuntural, tras alcanzar máximos de 35 años- una referencia adecuada para la actualización de los alquileres de vivienda. Pero esta medida hace recaer el peso de la inflación en el arrendador, sin tener en cuenta los ingresos del inquilino, que pueden ser elevados ya que no hay tope. Téngase en cuenta que algunas hipotecas a tipo variable han subido sus cuotas por encima del 20% a consecuencia de la subida del Euribor, y ante esas subidas sus titulares no tienen la misma protección por el Gobierno que sí tienen los inquilinos de vivienda.
- Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler
Los contratos de alquiler de vivienda habitual que lleguen a término hasta el 30 de junio de 2023 se prorrogarán -a petición del inquilino- durante otros seis meses desde la fecha de finalización, manteniendo todas sus condiciones.
La renta durante esos meses podrá actualizarse con el máximo del 2%, se recoge el art. 71 del RDL.
Esta prórroga no se aplica si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de separación o divorcio, siempre que le contrato hubiera previsto esta eventualidad, de acuerdo con el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Suspensión de desahucios (art. 68 del RDL, que modifica el artículo 1 del RDL 11/2020, de 31 de marzo)
Se amplía hasta el 30 de junio de 2023 la suspensión de procedimientos y de lanzamientos en los casos de desahucio de inquilinos considerados vulnerables. Se aplica a procedimientos por impago de rentas o cantidades debidas por el inquilino, y a casos de expiración del plazo de duración del contrato, en los que el arrendador pretenda recuperar la posesión del inmueble.
Estas medidas se establecen con “carácter extraordinario y temporal” pero van a cumplir próximamente tres años de aplicación. Dejarán de surtir efecto el 30 de junio de 2023, salvo que vuelvan a prorrogarse una vez más.
Como la suspensión depende de que el inquilino sea considerado vulnerable y de que se le encuentre una alternativa habitacional por los servicios sociales, en la práctica supone que el arrendador tenga que alojar gratuitamente al inquilino, aunque no le pague, durante un periodo indeterminado que puede ser de muchos meses o incluso años, como ya ha ocurrido. Esto está teniendo un efecto perverso en el mercado del alquiler, ya que muchos propietarios se muestran reacios a poner sus casas en alquiler ante la perspectiva de tener que mantener a inquilinos sin cobrar rentas. Es una de las causas por las que el precio de los alquileres en grandes ciudades está subiendo mucho en los últimos meses, superior al 20% anual en algunas ciudades.
En todo caso es el juez quien debe valorar las circunstancias del caso, ante las alegaciones e informes que se le presenten: si existe vulnerabilidad del inquilino, qué proponen los servicios sociales, si debe prevalecer una vulnerabilidad del arrendador.
- La compensación a los arrendadores (art. 69 del RDL, que modifica la Disposición adicional 2ª del RDL 37/2020, de 22 de diciembre)
Teóricamente y no tanto en la práctica, los arrendadores afectados por esta suspensión de los desahucios podan solicitar una compensación, hasta el 31 de julio de 2023.
La compensación es por el periodo que va entre la suspensión y el momento en que esta se levante. Consiste en el valor medio que corresponde a un alquiler de vivienda en el entorno del inmueble, determinado a partir de índices de referencia del precio del alquiler u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes que acredite haber asumido el arrendador. Si la renta actual que se cobra es inferior a esa referencia, la compensación se limitará a la renta actual.
La compensación al arrendador se solicita ante el órgano de vivienda de la respectiva comunidad autónoma, hasta el 31 de julio de 2023. En la solicitud hay que incluir una exposición razonada y justificada de la compensación que se pida.
- Suspensión de desahucios en ocupaciones
La suspensión de desahucios hasta el 30 de junio de 2023 también se aplica a procedimientos penales y civiles de ocupación. Pero no a cualquier ocupación. Se aplica a viviendas que pertenezcan a titulares de más de 10 viviendas, ya sean los propietarios personas físicas o jurídicas.
Esta suspensión no se aplica a ocupaciones de domicilios habituales o segundas residencias de personas físicas, con independencia del número de viviendas de que se sea propietario o de que esté habitado por otra persona (inquilino, beneficiario de cesión, etc.).
El juez valorará el caso mirando si existe una situación no solo de vulnerabilidad sino de extrema necesidad, si hay personas dependientes, menores de edad o víctimas de violencia sobre la mujer.
En estos casos de suspensión de desahucios por ocupación, el propietario puede pedir una compensación si acredita un perjuicio económico sufrido al encontrarse la vivienda ofertada en venta o alquiler antes de ser ocupada.
Autor: Nemesio Liébana, abogado.
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