Régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña

El objeto del presente artículo es el estudio en líneas generales del régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña. Con carácter previo, hay que indicar que la misma se puede definir como aquella que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos: (1) el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y (2) la copropiedad con los demás propietarios de los restantes elementos y servicios comunes.

El marco normativo de la propiedad horizontal en Cataluña, lo constituye el  Libro V del Código Civil Catalán (Ley 5/2006, de 10 de mayo),  siendo el capítulo IIII del Título V  el que se dedica a su regulación (CCC art.553-1 a 553-59), detallándose a continuación los aspectos más significativos contenidos en éste.

1.- REGULACIÓN DE LA COMUNIDAD

Los estatutos y el reglamento de régimen interior:  Figuran en el CCC, como conjunto normativo que regula la comunidad de propietarios. Así, los estatutos se pueden definir como conjunto de normas de obligado cumplimiento que establecen los propietarios a partir de la legislación de propiedad horizontal y que pueden contener cuestiones tales como: los derechos y deberes de los diferentes propietarios, la forma de gestión y administración, la aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios, entre otras muchas cuestiones. Para su completa eficacia frente a terceros, se requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por lo que se refiere al reglamento de régimen interior, el mismo contiene las normas que acuerdan los propietarios referentes a las relaciones de convivencia y la utilización de los elementos de uso común y las instalaciones sin contravenir lo dispuesto en la ley y los estatutos.

2.- LOS ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD

La comunidad de propietarios tiene su funcionamiento a través de una serie de órganos que son: la junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador.

2.1.- La junta de propietarios

La junta de propietarios está integrada por todos los propietarios de los pisos y locales del edificio. Entre sus funciones podemos enumerar; el aprobar los ingresos y gastos anuales, aprobar y/o modificar los estatutos y/o reglamento de régimen interno, nombrar y revocar los órganos de la comunidad, etc..

Cada propietario tiene un coeficiente de participación que consta en el título de propiedad.

• Tipología de Juntas: existen dos tipos de juntas: la ordinaria (debe convovarse como mínimo una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas de la comunidad) y la extraordinaria (para tratar cualquier cuestión que deba decidir la junta de propietarios)

Convocatoria: Por lo que se refiere a la convocatoria, la junta anual ordinaria se debe convocar con ocho (8) días de antelación. La extraordinaria con el tiempo suficiente para que pueda llegar a conocimiento de todos los propietarios.

La convocatoria se notifica a los propietarios en el domicilio designado por éstos a efectos de  notificaciones. Además, las comunicaciones se harán mediante tablón de anuncios, o en un lugar visible. En dichas comunicaciones debe incluirse el orden del día de la reunión (asuntos a tratar), lugar y hora en que tendrá lugar la reunión en primera y segunda convocatoria (se realizará media hora después de la primera, cuando ésta no cumple el número de vecinos necesaria para constituir la misma de forma válida)

• Asistencia: A la junta de propietarios asisten los propietarios de los diferentes pisos y locales, ya sea directamente o mediante representación previa autorización escrita.

Si existen diferentes propietarios de una entidad, asistirá uno de ellos. Si existe un derecho de usufructo en alguno de los pisos o locales, la asistencia y voto corresponden al nudo propietario.

• Acuerdos: Se deben adoptar acuerdos sobre los asuntos contenidos en el orden del día, salvo que se trate de acordar la destitución de los restantes órganos de la comunidad y emprender acciones judiciales contra ellos.

La ley establece diferentes mayorías para la adopción de acuerdos:

1. a) Mayoría cualificada 4/5 partes de los propietarios y cuotas de participación para adopción de acuerdos tales como modificaciones del título de constitución, estatutos, innovaciones físicas del edificio si afectan a la estructura.
2. b) Mayoría simple: la mitad más uno de los propietarios cuando se trate de acuerdos tales como ejecución de obras que tienen finalidad la supresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensores, ejecución de obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, y demás acuerdos que no requieren de mayoría cualificada
3. c) Derecho de veto: Los acuerdos que afectan a un propietario disminuyendo las facultades de uso y disfrute de su propiedad, requieren del consentimiento del propietario afectado

Los acuerdos obligan a todos los propietarios, incluidos a los disidentes, salvo aquellos relativos a nuevas instalaciones o servicios, si el valor total del gasto acordado es superior a la  cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, a excepción de la supresión de las barreras arquitectónicas

Todos los propietarios están legitimados para impugnar judicialmente los acuerdos si son contrarios a la ley, al título de constitutivo y/o estatutos o implican un abuso de derecho.             También,  si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para un propietario o propietaria. El plazo para impugnar es de dos (2) meses a partir de la   notificación del acuerdo o en el plazo de un año, si es contrario  al título de constitución o            estatutos (la impugnación no suspende la ejecutividad del acuerdo)

2.2.-  Presidente:

Debe ser propietario del edificio. Es elegido por acuerdo de la mayoría, turno rotativo o sorteo. Salvo que los estatutos dispongan otra cosa, el cargo será por un (1) año.  Dentro de sus funciones destacan: (1) representar legalmente a la comunidad, (2) convocar la reunión de junta anual de propietarios (3) velar por el buen funcionamiento de la comunidad

2.3.- Secretario:

Puede ejercerlo un propietario o una persona con cualificación profesional contratado al efecto (pej administrador de fincas).  El cargo es también por un (1) año salvo disposición estatutaria contraria. Como funciones esenciales podemos citar: expedir los certificados de corriente de pago de cuotas en supuestos de transmisiones o certificaciones de comunicaciones de actas, transcripción en el libro de actas las juntas realizadas, guarda y conservación de documentación de la comunidad (libros de actas, documentos relevantes de las reuniones etc..)

2.4.-  Administrador:

Puede ejercerlo un propietario o una persona con cualificación profesional contratado al efecto. Salvo que los estatutos dispongan otra cosa, el cargo será por un (1) año. Como funciones destacamos: llevar correctamente estado de cuentas de la comunidad, llevar a cabo los acuerdos aprobados en la junta  en relación a las obras, debiendo hacer los pagos y cobros correspondientes, velar por las instalaciones y servicios del edificio, previa comunicación a la presidencia, realizar las medidas necesarias para la conservación del edificio.

3.-  LA GESTIÓN ECONÓMICA

La gestión económica comprende la contribución de los diferentes propietarios a los gastos de la comunidad y para hacer frente a los mismos se establecen las cuotas ordinarias (destinadas al mantenimiento y gastos del día a día de la comunidad; pej luz,) y extraordinarias (destinadas a gastos de carácter urgente u obras de mejora que requieren de una aportacion extraordinaria)

Existe la obligación de disponer de un fondo de reserva del 5% de los gastos comunes presupuestados para hacer frente a cualquier contingencia

3.1 Compraventa de piso o local: afección real

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

4.- LOS ELEMENTOS DE LA COMUNIDAD

Como elementos de la comunidad,  existen los elementos privativos que son las viviendas y locales y los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada. Los diferentes propietarios tienen la obligación de conservar y mantener en buen estado las entidades y consentir el derecho de paso cuando sea necesario para la ejecución de obra en elemento común.  Los titulares pueden ejecutar en el elemento privativo obras de conservación siempre que no perjudiquen a otros vecinos y no disminuyan la solidez ni alterar el aspecto exterior del edificio. Es necesaria la comunicación previa al presidente y/o administrador el inicio de las obras. En cuanto a las limitaciones no se permite realizar actividades contrarias a la convivencia o que deterioren o pongan en peligro el edificio

El segundo conjunto de elementos son los elementos comunes. Aquellos que son propiedad de todos los propietarios situados de la pared hacia fuera de las viviendas o los destinados a uso comunitario.

La comunidad ha de conservar los elementos comunes del inmueble y mantener los servicios y las instalaciones en correcto funcionamiento. Todos los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias para mantener el edificio en buen estado.

Se puede acordar la vinculación de determinados elementos comunes a propietarios de elementos privativos. En este supuesto, los gastos ordinarios de conservación corresponden al propietario de la entidad privativa, los gastos extraordinarios deberán serasumidos por la comunidad.

Una vez analizados los aspectos esenciales que se contienen en el Libro V del Código Civil Catalán capítulo IIII del Título V  CCC, podemos indicar que algunas de las diferencias con la legislación estatal de propiedad horizontal (LPH) son los diferentes quorums para la adopción de acuerdos. Así, en el CCC se establece como ya se ha indicado el voto favorable de los 4/5 de propietarios que representen los 4/5 partes de cuotas  para la modificación del título de constitución y modificación de estatutos, en cambio la ley estatal requiere la unanimidad. En el resto de acuerdos, la base general es que en primera convocatoria se precisa doble mayoría (propietarios y cuotas) y en la segunda convocatoria, a diferencia de la ley estatal, únicamente requiere mayoría de cuotas de los presentes y representados

Desaparece la figura del Vicepresidente y se establece que serán los estatutos quienes podrán prever la creación de más órganos.

Otra de las diferencias a destacar es el plazo de la afección real en caso de transmisiones. Así, el CCC establece que los adquirentes deberán responder de las deudas por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural anterior. En la ley estatal se amplia dicho plazo a tres años anteriores.

Finalmente indicar a modo de conclusión que se ha aprobado un proyecto de ley para para modificar la propiedad horizontal en Cataluña – capítulo III del Título V del Libro V del Código Civil de Cataluña, aquí comentado, porque existen algunos preceptos que dan lugar a problemas de interpretación.

Así, las principales novedades son las siguientes:

• Aclarar quien tiene legitimación para otorgar el título de constitución. Aun cuando se mantiene su necesidad para su otorgamiento no es necesario que la construcción esté acabada.

• Se suprime la existencia de dos convocatorias.

• Se incorpora para las notificaciones y requerimientos las nuevas tecnologías.

• Se simplifican las mayorías que queden reducidas al régimen general es la mayoría simple; el régimen particular de las mayorías de cuatro quintas partes de los propietarios y cuotas y la unanimidad sólo en los supuestos estrictamente necesarios.

• Da especial relevancia a los acuerdos que afecten a las obras obligatorias para adaptar el edificio a las necesidades de las personas mayores de 70 años. Si no se acuerdan se podrá acudir a los Tribunales para que obliguen a suprimir las barreras arquitectónicas.

• Se fomenta el arbitraje como medio para la resolución extrajudicial de conflictos.

• Se aclara el régimen y los términos de impugnación de los acuerdos comunitarios.

• Se precisa el procedimiento para reclamar los gastos comunitarios.

• Se establece un único régimen para los elementos comunes cuyo uso este atribuido a uno o varios propietarios.

• Se refuerza el principio de autonomía privado en la propiedad privada por parcelas.

• Se permite adaptarse a la normativa actual a las propiedades horizontales de parcelas anteriores al 1 de julio de 2006.

 

Autor: Nemesio Liébana (Abogado)